行業快速下行，房地產行業政策轉暖

5月15日，央行、銀保監會發布通知，首套住房按揭貸款利率下限調整為LPR-20bp，即4.40%，二套房按揭貸款利率下限維持LPR+60bp，即5.20%，各派出機構自主確定轄區內各城市首套和二套住房按揭貸款利率加點下限。

根據貝殼研究院對103個重點城市的監控，截至2022年4月，主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率5.45%，相較利率下限分別有77、25個bp的下調空間。

對此中信建投證券研究認為，本次利率下限下調，是對4月29日中央政治局會議所提出的“支持各地完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”的積極響應。

根據對歷史的復盤發現， 2011年四季度至2012年三季度，房貸利率累計下調142個bp，一個是2014年四季度至2017年一季度，房貸利率累計下調170個bp，這兩次利率的下調都對應了銷售的迅速恢復，2012年銷售由年初的負增長恢復至全年實現2.0%的正增長，2014年之后的利率下調也對應了2015~2017年的地產牛市。

中信建投稱盡管房貸利率下調對于購房者月均支出的節省有限，但是卻釋放了積極的支持信號，有助于改善購房者預期，從而進一步刺激銷售。

2021年9月以來，面對行業的快速下行，房地產行業政策轉暖，至今已有超100個城市調整房地產政策，包括按揭利率的自主下調，尤其2022年4月政策刺激力度加大，根據中指研究院的統計，單月超70城出臺政策超百次。

房地產作為國民經濟支柱行業的地位目前并未改變，在此背景下其經濟穩定器和壓艙石的作用將更加突出，團隊預計將會得到更多的支持。

對于A股市場關注地產板塊，繼續推薦A股：保利發展、萬科A、招商蛇口、金地集團、建發股份、華發股份、華僑城A、綠地控股、新城控股、濱江集團等;港股：中國海外發展、中國金茂、旭輝控股集團、碧桂園、華潤置地、龍湖集團。同時地方政府和證監會加大對REITs的支持力度，近期我們強烈看好持有運營類開發商，包括：招商蛇口、南山控股、金融街、浦東金橋等。

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