2022-02-26 05:30:36
來源：騰訊網
文/ 鐘黛 編輯/ 鄢子為
兩次交換要約后，禹洲集團暫時解除了流動性危機。
今年1月，禹洲集團對當月到期的兩筆美元債發起交換要約，未償還本金總額為5.82億美元。第一次投票過后，占總金額82%的美元債達成交換要約。
對于不同意展期的債權人，禹洲發起第二次交換要約。
2月22日，禹洲集團公告第二次交換要約完成，已延長本金總額為5.56億美元的舊票據到期日，相當于啟動交換要約之前存續舊票據本金總額的約95.47%。
為應對流動性壓力，禹洲已相繼抵押深圳總部大樓，出售物業公司、健采公司等資產。
一系列自救動作之后，禹洲仍不能全額兌付美元債。無奈之下，它只能尋求債務展期，以時間換空間。
作為閩系房企的一員，禹洲非常重視規模增長。2017年至2020年三年內，公司銷售額高速增長，實現破千億的目標。
如今，企業陷入資金困境，禹洲老板林龍安開始重新審視戰略。“要結合實際情況，制定相應的過冬策略，力保生存”，林龍安在2022年年度工作會上提出。
美元債展期
1月12日，禹洲公告，對1月到期的兩筆美元優先票據發起交換要約。這兩筆美元債原本的到期時間分別為1月23日和1月25日，待償本金額分別為2.42億美元和3.4億美元。
8天后，禹洲稱，其涉及交換要約的兩筆票據獲得通過，交換要約的票據金額占總金額比例達82%。
根據禹洲集團1月24日的公告來看，對于上述兩筆美元債已達成交換要約的部分，禹洲已經完成發行新票據；對于未達成交換要約的部分，禹洲預期將不予支付到期的本金及利息，將繼續與債權人協商，敦促其達成交換要約。
這意味著，債權人議價空間較小，即使不同意交換要約，也難以收回本金及利息。
1月31日，禹洲集團以相同的條款第二次提出交換要約。
2月22日，禹洲集團公告，占舊票據本金總額95.47%的部分，有效參與了交換要約。
禹洲的美元債兌付風險，此前已有凸顯。在債務壓力之下，禹洲密集抵押、出售資產，以獲取流動性。
2021年12月，禹洲將深圳總部大樓抵押，獲得11億元貸款。
一個月后，該公司宣布，將旗下禹洲物業全部股本，以不高于10.6億元的代價，轉讓給華潤萬象生活。
此前，禹洲集團的物管平臺禹佳生活服務，兩度向港交所遞交招股書，均折戟。上市融資未果，該公司選擇將禹洲物業從內部拆分并出售。
2月22日，禹洲集團再度公告，擬以3.05億港元的價格，出售其所持健采公司的85.64%股權予泰捷有限公司。
交易完成后，禹洲預期將獲得約620萬港元凈收益。健采旗下資產包括位于九龍旭日街17號泰捷工廠大廈的若干單位及停車位。
禹洲集團稱，出售上述資產，能緩解短期流動資金壓力。
轉向小而美
禹洲地產由林龍安在廈門創立。
林龍安原本更崇尚外資地產商的保守經營風格，但看著其他閩系房企狂突猛進，他著急了。
2017年，禹洲集團定下2020年銷售破千億的目標。此后，公司開始大手筆拿地，當年拿地規模高于前兩年的總和。
為擴張規模，禹洲集團加大融資力度，尤其倚重高利率美元債。
2017年年末，禹洲集團的總借貸為275.67億元，2018年、2019年、2020年的年末急增至436.32億元、556.69億元和639億元。其中，美元債占比接近翻倍。
一位TOP 10房企集團總部投拓人士此前對《21CBR》表示，禹洲一度拿地很激進，埋下了債務隱憂。但彼時大部分房企都在追求規模的增長，“拿地找死，不拿地等死”是業界普遍的信條。只有銷售規模實現增長，才能從金融機構借到更多、更便宜的錢，才有資金償還債務、繼續拿地。
2021年下半年開始，房企面臨融資收緊、銷售回款下滑的雙重困境。一些中小型房企，難以維系高周轉模式，接連尋求債務展期。
禹洲集團在1月13日的公告中坦言，短期流動性面臨巨大壓力，原因為常用的融資管道無法使用。
銀行縮減房地產開發貸款并減少按揭貸款，開發商獲得的境內資本減少；
買家擔憂開發商能否完成項目，導致銷售額下滑；
境外資本市場對這些境內事件的反應負面，限制了禹洲集團用以償還到期債務的資金來源。
形勢變了，越來越多的房企踩“剎車”，探索新模式。
林龍安提出，禹洲要穩扎穩打、挑燈夜行，依靠一二線核心城市布局及深耕，以“小而美”的發展路線，爭取活下去。
今年2月，建業集團董事長胡葆森也公開表示，過去三年公司發展速度太快了，“快得讓我們自己都有些擔憂”，接下來賽道要做少，規模要做小。
一位具有三十年經驗的房地產研究人士認為，房地產鶯歌燕舞的時代過去了，接下來要轉向高質量發展。
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