焦點日報：美國富豪們為何開始愛上囤地？土地投資或成為富豪們的“新寵”

一.美股輸了，但巨頭們沒輸

2022年，在美聯儲大幅加息的背景下，美股嚴重受挫，科技股更是嚴重受創。在媒體報道中，科技巨頭們的資產動輒就縮水了幾百億美元，好似美股與富豪們“同歸于盡”了一樣。

但是精明的巨頭們深諳"不把雞蛋放在一個籃子里"的道理，除了手握大量股票外，其資產版圖更是超乎普通人的想象。

(資料圖片)

這就好比，比爾蓋茨除了是微軟的創始人之外，其還是美國最大的農場主。

據2022年度的《土地報告100》顯示，比爾蓋茨在美國擁有約27.5萬英畝（約為1112.89平方公里）的農田，穩坐美國最大農田主之位。他擁有的農田面積相當于上海市面積的六分之一，接近于上海浦東新區的面積（1210平方公里）。

但蓋茨雖然是美國最大的農場主，但其并非是美國擁有私人土地最多的人！

據報告顯示，目前美國擁有私人土地最多的是來自加州的埃默森家族（主要產業為林木業），其在2022年總計擁有240多萬英畝的土地，但主要為林場。

此外，"美國有線電視教父"——創立了LMC美國自由媒體集團的媒體大亨約翰馬龍也熱衷于園地，其早在2019年就擁有私人土地超過220萬英畝。

二.富豪們為什么喜歡囤地？

大家對美國經濟的印象是什么樣的呢？

金融業發達、高科技企業林立抑或是服務業發達？

但不能忽視的一點是，美國除了上述特征以外，其還是全球最大的農業國家之一。要知道美國擁有國土面積962萬平方公里，土地資源豐富，是全球土地面積第三大的國家。

這也是美國富豪們能夠圍積大量土地的基礎條件。

據FRED數據，截至2022年，美國土地銷售總額已經達到了361.33億美元.

那么，美國富豪們為什么這么喜歡囤地呢？

三.美國土地制度寬松，富豪可擁有其永久所有權

美國有全世界最自由的土地制度，土地以私有制為主，國有土地只占其中一部分。據統計，美國國土面積中私人所有的土地占58%，主要分布在美國的東部；聯邦政府所有的土地占32%，主要分布在美國的西部；其他州及地方政府所有的土地僅占10%。

值得注意的是，相較而言，美國農業價值相對較高的土地主要也集中在美國的東海岸，而美國的國有土地價值相對偏低。通過下圖也能夠發現，東海岸集中著大部分美國均價超過5000美元的優質土地，甚至部分土地均價超過了8400美元。

此外，美國的私人土地擁有者可以享有地下權（包括地下資源開采權）、地面權和地上空間權（包括建筑物大小、形狀等），這三部分權益都可以分別轉讓，政府無權任意征用與拆遷。

美國政府承認個人擁有土地完整的所有權是美國富豪熱愛囤地的根本原因，畢竟比起波動

巨大的資本市場而言，能夠永久擁有的且有價值的資產——土地自然更值得投資

四.土地單價低，價格波動小，適合作為資產壓艙石

相對于美國其他昂貴的資產而言，美國土地的價格相對更加“親民”。據美國土地估算報告測算，截至2019年，美國農業土地價值的平均水平為3160美元/英畝（兩萬多元人民幣就能在美國買一英畝的地）

耕地的平均價格相對較高，為4100美元/英畝，但也只相當于三萬多元人民幣。牧場的價格最為優惠，僅需要1400美元/英畝 。

通過上述土地價格的走勢圖中我們也可以看到，美國土地的抗風險能力也相對較強。在2008年金融危機期間，美國房市和股市都近乎"腰斬"。但這一時期美國各類土地的平均價值只下跌了幾十或是一百多美元左右，價格波動相對較低。

對于身價動輒數百億美元的美國巨頭而言，這類價格波動相對較低，單價相對便宜的資產（主要還是不動產）自然就成為了其資產配置計劃中的“壓艙石”。

長期來看，土地價值增長率較為可觀

相對于股市大幅波動而言，美國土地價值的增長較為穩定，故如果將時間軸拉長，美國土地價值的增長率也較為可觀。

購置土地帶來的收益主要集中在兩個方面：

一是租金和作物支付的當前收入；

二是出售標的資產帶來的價格升值。

1992年至2020年間，美國農田的平均年回報率為11.0%，甚至高于股票市場的平均年回報率8.0%。

過去三十年中，美國土地自身價值翻了五倍以上。據FRED數據，截至2022年，美國農業土地總價值已經達到了26556.38億美元，較1992年共計增長了5.48倍。尤其是在近兩年貨幣環境寬松的情況下，美國農業土地的價值甚至出現了加速上漲的態勢。

從租金收益來看，雖然美國土地租金收益在美國經濟衰退時受到的沖擊較大（灰色區域時期），但整體仍維持在偏高的水平中。可以看到，在過去十幾年中，美國土地的租金收益總值整體都在160億美元以上。

五.土地收益多元化，分散投資風險

對巨頭而言，投資土地的收益是極為多元化的，除了上文中描寫的土地自身價值升值以及租金收入外，土地本身生產的農產品以及政府的相關補貼均是其附屬能帶來的收入，且與需要長期持有的股票資產不同，土地帶來的收益有很大一部分是直接的現金收益（租金、出售農產品的收入、政府補貼款）。

農產品銷售方面：據《土地報告》的調查，比爾蓋茨在路易斯安那州所持有的7萬英畝農田大多被用于種植大豆、棉花、玉米和大米；而在內布拉斯加州的2萬英畝和華盛頓區的1.4萬英畝農田種植大豆；在加利福尼亞的農村種植胡蘿卜。而這些農產品都在美國暢銷，蓋茨的土豆甚至登上了麥當勞的餐桌。

政策補貼方面：根據美國環境法案規定，出于自然保護而休耕的農田能夠得到一筆環境補貼。據統計，僅在2020年，美國農業補貼就高達470億美元，而作為全美最大農場主的比爾蓋茨，自然也能夠收獲到一筆不菲的"意外之財"。

六.土地投資或成為富豪們的“新寵”

整體來看，美國土地制度寬松，富豪可擁有土地永久使用權，這是富豪們熱愛囤地的基礎條件。 其次，從資產價值的角度來看，美國土地單價較低，價格波動較小，適合作為其資產配置的“壓艙石”。

此外，從長期投資的視角來看，土地投資的收益率甚至要高于股市投資收益。

最后，從分散風險的角度來看，美國土地投資的收入較為多元化，現金收入的占比高，可有效地降低投資的風險。

在2023年全球經濟衰退，資產價格受沖擊的背景下，土地投資或逐漸成為富豪們的"新寵”。

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