萬科“有出息的兒子”港交所遞表，期望估值更理性

曾經多次直言“暫不拆分上市”的萬物云終于選擇“將頭發梳成大人模樣”。

4月1日早間，萬科旗下萬物云正式向港交所提提交招股書。早在去年11月，萬科就公告擬拆分萬物云至香港主板上市，3月30日，《鳳凰WEEKLY地產》曾獨家報道，該申請獲證監會受理。

“兒子長大了，就可以出去成家立業（上市）了”，在提交招股書的前一天，萬科方面曾在業績會上做如上表述。

業績會上郁亮還表示“希望萬科的業務都能成為有出息的兒子。”

招股書顯示，萬物云2021年實現收入為237.05億元，同比增30.6%；毛利約為40.2億元，同比增19.48%，毛利率約為17%；年內利潤17.14億元。

來自萬科集團的項目收入，萬物云依賴度較低，占比較高的是來自三方業務收入。

招股書顯示，2019年-2021年，萬物云來自于第三方收入占總營收的比重分別約84.6%、 81.4%、80.8%，來自萬科集團及其合營企業或聯營企業的收入占總營收比重分別約15.4%、18.5%、19.2%。

萬物云在招股書中還披露，從2011年至2021年，公司的收入總規模增長超過了16倍，復合增長率超過了30%。

值得注意的是，萬物云過往年度內毛利率并不具備太多優勢，2019年-2021年期間，毛利率分別為17.7%、18.5%以及17%。

就萬物云的毛利率偏低等問題，萬物云首席執行官朱保全此前曾在萬科業績會上表示：“已上市的物業公司毛利率大概分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，認為15%左右是一個合理區間”

細分來看，萬物云的收入構成主要分3部分，具體包括社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務以及AIoT及BPaaS解決方案服務。

2021年度，社區空間居住消費服務收入約131.6億元，收入占比55.5%，毛利率約為15.8%；商企和城市空間綜合服務收入約為86.93億元，收入占比約為36.7%，毛利率15.9%。此外，AIoT及BPaaS解決方案服務營收為18.50億元，占總營收的7.8%，毛利率則顯著高于前兩項，達到29.9%。

在管面積方面，截至2021年末，萬物云的在管項目總數4393個，在管面積7.85億平方米，同比增長35.9%，略遜于碧桂園服務，位列物管行業第二位。合同管理項目總數5553個，合同管理面積10.1億平方米，同比增長38.0%。

其中，萬物云住宅物業服務的在管總建筑面積約為6.60億平方米，其中約49.5%的面積為萬科旗下的項目，約50.5%的面積為獨立第三方項目。

股權結構方面，萬物云披露稱，萬科企業合計持有約57.12%的公司股份，此外還透過各全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之妙及萬斛泉源等，合計持有5.77%的公司股份。

此外，萬物云的投資人還包括了博裕投資、58同城等，持股分別約為17.14%、2.86%。

萬物云在招股書中表示，IPO募集所得資金凈額將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發，建立產業互聯網能力；收購或投資行業上下游供應鏈的服務提供商，打造生態體系；吸納及培養人才；和用于營運資金及一般公司用途。

“物管走下神壇，回歸理性。”目前已逐漸成為資本市場對物管行業的一個判斷，但“當下萬物云上市時點更合適，投資者給的估值會更為理性。”朱保全稱。

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