張玉良直接否認(rèn)綠地將被收購的傳聞

張玉良又一次站在了命運的關(guān)口。

綠地二次混改的方案正在推進中，“綠地將被收購”的傳聞突然爆出，執(zhí)掌綠地近30年的他沒想到，有一天要回應(yīng)這個問題。

1月21日的綠地業(yè)績會上，張玉良連連發(fā)笑，直接否認(rèn)，“這個消息純屬無中生有”。

被收購傳聞背后，是綠地二次混改的膠著，以及業(yè)績的疲軟表現(xiàn)。2020年，綠地房地產(chǎn)銷售首次出現(xiàn)負(fù)增長，3583.5億元，比上一年下滑了7.7%。

曾戰(zhàn)勝萬科登頂?shù)谝坏木G地，從2018年開始連續(xù)三年沖擊4000億失敗，而同期的萬科已接連超過5、6、7000億。

在房地產(chǎn)行業(yè)總規(guī)模不斷擴大直至17萬億的歲月里，出現(xiàn)負(fù)增長的頭部房企屈指可數(shù)，在此之前，萬達、華夏幸福、新城控股曾現(xiàn)下滑，都源于自身出現(xiàn)硬傷。

綠地竟然也走了下坡路?事實上，無論是股權(quán)結(jié)構(gòu)還是業(yè)務(wù)運營，綠地都正處于一個關(guān)鍵的節(jié)點。

降負(fù)債的壓力

提及銷售下滑的原因，張玉良認(rèn)為，商辦產(chǎn)品在綠地銷售中占比一直很高，而去年商辦受到疫情的沖擊太大，“少了400多億收入”。

“房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，大型地產(chǎn)企業(yè)做的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、非住宅地產(chǎn)，對國家經(jīng)濟發(fā)展、城市功能提升有很大幫助。但這些產(chǎn)品對房企要求很高，周期長，要大量自持”。張玉良說。

某種程度上，這是綠地戰(zhàn)略選擇的結(jié)果。過去多年，綠地通過“產(chǎn)業(yè)勾地”獲取超級大項目，再進入大基建、大消費和金融領(lǐng)域，積累了萬億資產(chǎn)，一度讓同行艷羨。

2018年，借助產(chǎn)業(yè)勾地，綠地新增項目118個，平均地價1890元/平方米;2020年，綠地仍有80%的新增土地靠產(chǎn)業(yè)協(xié)同獲得，平均樓面價3168元/平方米。

近幾年，擁有產(chǎn)業(yè)能力的房企更加受到地方政府的青睞，通過產(chǎn)業(yè)勾地成為越來越多房企的需求。

但這種模式的弊端也在顯現(xiàn)。商辦產(chǎn)品銷售下滑，持有運營沉淀大量資金，讓綠地背負(fù)了巨大債務(wù)壓力。2020年的“三道紅線”融資新規(guī)之下， 綠地成為“三道紅線”全踩的房企之一。

綠地內(nèi)部人士認(rèn)為，綠地的壓力來自于上市前沖規(guī)模、多元化以及運營轉(zhuǎn)型。

去年8月成為首批12家“三道紅線”新規(guī)試點房企之一后，綠地就致力于大力降負(fù)債。

業(yè)績快報顯示，數(shù)月間，有息負(fù)債總額較高點下降約450億元，現(xiàn)金短債比累計提升超40%，凈負(fù)債率下降近50個百分點;不過目前依然處于“紅檔”。

1月，綠地發(fā)行了26億公司債，這是綠地時隔四年首次重返境內(nèi)債市，公司的融資通道得以再度拓展。

綠地自身的造血能力也再增強。2020年公司回款創(chuàng)歷史新高，達到3089億元，回款率86%，同比提升9個百分點。

此前綠地內(nèi)部會議透露，綠地降負(fù)債會分三步走，今年年中會先滿足“三道紅線”現(xiàn)金短債比指標(biāo)。明年中、后年中另外兩個指標(biāo)也會達成。

而在“三道紅線”全行業(yè)降杠桿之后，房企的規(guī)模競爭被按下了暫停鍵，在綠地有關(guān)人士看來，這反而是好事，可以專心降負(fù)債而不用去擔(dān)心被人追趕或追趕別人了。

股權(quán)結(jié)構(gòu)之變

拋開業(yè)務(wù)層面的壓力，綠地股權(quán)結(jié)構(gòu)問題也仍然懸而未決。

作為中國上市公司里的國企混改標(biāo)桿，又是房企，綠地往往被與萬科相提并論。目前，深鐵作為萬科第一大股東，持股逾29%，萬科員工持股平臺盈安合伙以近5%的持股，位列第二大股東，萬科依然是沒有實際控制人的公司。

以“國資+員工+社會公眾持股”的三角股權(quán)架構(gòu)而言，綠地比萬科走得更遠(yuǎn)。2015年，綠地第一次混改并借殼上市，綠的員工持股平臺上海格林蘭投資持股超過29%，是綠地的第一大單一股東。

截至2020年三季度末，綠地前三大股東分別為，上海格林蘭持股比例29.13%，上海地產(chǎn)持股比例25.82%，上海城投持股比例20.55%。

然而混改5年后，綠地和業(yè)績和資本市場的表現(xiàn)都不盡如人意。綠地控股(600606.SH)的市值，從2015年上市后的3000多億，一路跌到現(xiàn)在的700多億。

2020年7月，綠地公告開啟“二次混改”，上海國資擬出讓17.5%的股份。市場期待，這一舉動或許能激活低迷的股價，提升市值。

公告發(fā)出后幾個月，混改并沒有迎來什么進展。

在1月21日的溝通會上，張玉良透露，公司的二次深度混改在正常推進中，上海市國資委希望通過轉(zhuǎn)讓部分股份，引入具有實力背景的戰(zhàn)略投資者，進一步增強綠地集團的實力。有金融背景的央企，是張玉良的理想型。

最新消息是，綠地跟兩家央企背景的金融機構(gòu)談得比較深，其中一家是保險機構(gòu)。

而一旦有機構(gòu)接盤17.5%的股份，上海國資委的持股比例將降低至28.87%，低于上海格林蘭的29.13%，綠地的股權(quán)結(jié)構(gòu)將更加多元化。

值得關(guān)注的是，經(jīng)過數(shù)年“房地產(chǎn)主業(yè)+大消費+大金融+大基建+X”的多元化布局，綠地已經(jīng)不是一家單一的房地產(chǎn)公司。

2020年，綠地營業(yè)總收入4813億元，同比增長12%。其中，房地產(chǎn)主業(yè)收入僅為2171億元，大基建成員企業(yè)收入2801億。

在綠地的版圖里，大基建營收第一次超過房地產(chǎn)。而“綠地未來的收入目標(biāo)里，房地產(chǎn)將不足三分之一。”張玉良說。

綠地的一些新業(yè)務(wù)都有資本化的打算，如綠地金融正在計劃分拆上市。張玉良表示，十四五期間，綠地將著力構(gòu)建在行業(yè)地位、產(chǎn)業(yè)、資本化等層面新的格局。

關(guān)鍵詞： 張玉良 綠地