深圳：禁止驅(qū)趕租客 蛋殼公寓坑慘了誰？

近期，長租公寓市場“雷聲”不斷，8月以來，一眾經(jīng)營長租公寓的企業(yè)暴雷跑路;10月中旬，作為長租公寓行業(yè)排名第二的蛋殼公寓也陷入負(fù)面消息風(fēng)波，被指拖欠供應(yīng)商賬款和房東租金，未收到租金的蛋殼公寓房東驅(qū)逐租客事件持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)廣泛關(guān)注。

11月25日，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布消息稱，深圳市住建局下發(fā)了《關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》(下稱“通知”)。通知要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶。

廣東華商律師事務(wù)所律師齊巖冰對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，除非租客簽署的合同中明確約定其租賃效力依附于平臺(tái)方與房東之間的合同效力，否則，哪怕平臺(tái)方對(duì)房東違約達(dá)到了解除條件，房東也沒有權(quán)利要求還在租賃合同有效期內(nèi)的租客搬離，如其采取暴力方式驅(qū)逐租客，將對(duì)租客合法權(quán)益造成侵害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

深圳發(fā)布文件防止矛盾激化

11月中旬以來，陸續(xù)爆出有蛋殼公寓房東因未收到房租而驅(qū)趕租客的消息，此前蛋殼公寓官方雖然表示對(duì)破產(chǎn)跑路傳言進(jìn)行辟謠，但租客被房東驅(qū)趕的消息越來越多。南京、成都的蛋殼公寓辦公地點(diǎn)已人去樓空，甚至有蛋殼公寓工作人員前去討薪。

針對(duì)蛋殼公寓租客被房東驅(qū)逐事件，齊巖冰在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果租客已經(jīng)如約支付租金，其租住仍在合同約定期限內(nèi)且沒有違約或違約沒有嚴(yán)重到可以解除的程度，其租住利益就應(yīng)當(dāng)是受法律保護(hù)的。

由于租客與平臺(tái)間的合同關(guān)系獨(dú)立于房東與平臺(tái)方之間的合同關(guān)系，因此除非租客簽署的合同中明確約定其租賃效力依附于平臺(tái)方與房東之間的合同效力，否則，哪怕平臺(tái)方對(duì)房東違約達(dá)到了解除條件，房東也沒有權(quán)利要求還在有效期內(nèi)且沒有違約到解除程度的租客搬離。齊巖冰提醒道：“如其采取暴力方式驅(qū)逐租客，將對(duì)租客合法權(quán)益造成侵害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”

齊巖冰認(rèn)為，類似蛋殼這類長租公寓的經(jīng)營模式中存在兩類基本合同關(guān)系，即平臺(tái)方與房東之間的長租合同關(guān)系、平臺(tái)方與租客之間的租賃合同關(guān)系。一般情況下，房東與租客之間并沒有直接的合同法律關(guān)系。這就存在兩個(gè)合同關(guān)系之間關(guān)于租賃期限、租金交割和租賃管理等多方面的隱患。

蛋殼公寓引入第三方金融機(jī)構(gòu)與租客簽署“租金貸”合同，因此不少蛋殼公寓租戶表示他們面臨著房屋被房東收回卻仍需償還房租貸款的窘境。11月19日，微眾銀行發(fā)布公告回應(yīng)了蛋殼公寓“租金貸”相關(guān)問題，公告顯示，如果租客的合法權(quán)益受到侵害(如強(qiáng)制清退、斷水、斷電等情況)，建議租客通過法律途徑維權(quán)。微眾銀行將就貸款事宜做出適當(dāng)安排，保證至少在2021年3月31號(hào)前，租客的征信將不受影響。

對(duì)此，齊巖冰認(rèn)為，一般情況下，如果因?yàn)槠脚_(tái)方或房東等原因?qū)е伦赓U合同履行障礙或解除，并不能免除租客向貸款銀行還本付息的法律責(zé)任，出現(xiàn)違約的還可能因此面臨征信問題。但是比照最高法院有關(guān)規(guī)定，如果租賃合同被解除、宣告無效或撤銷，意味著租賃貸已經(jīng)出現(xiàn)了導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的重大情勢變更，租客可以向法院起訴，要求解除貸款合同，貸款銀行不得因租客行使解除權(quán)而主張租客的違約責(zé)任。

蛋殼公寓租客的遭遇引發(fā)輿論關(guān)注，許多市民在網(wǎng)絡(luò)上提出愿意接納受蛋殼暴雷影響的租客過渡。

網(wǎng)友提出愿意接受蛋殼公寓租戶過渡時(shí)

而隨著蛋殼事件的持續(xù)發(fā)酵，蛋殼公寓租戶的情況也引起深圳住建部門的注意。

據(jù)11月25日深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站消息，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》。通知要求，對(duì)在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)的因蛋殼公寓拖欠租金引發(fā)的業(yè)主與租戶之間的租賃糾紛及不穩(wěn)定因素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)上報(bào) 小區(qū)所在街道辦事處。對(duì)已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕，激化矛盾，應(yīng)引導(dǎo)各方通過法律途徑解決。

“深圳市住建局的文件是符合國家法律法規(guī)要求的，是對(duì)租客合法權(quán)益和社會(huì)公序良俗的依法維護(hù)。”齊巖冰說。他認(rèn)為，因平臺(tái)方跑路導(dǎo)致的損失，房東應(yīng)首先向平臺(tái)方主張權(quán)利，而無權(quán)向已經(jīng)支付房租且沒有違約的租客提出主張，除非租客有租金、居住等違約情況應(yīng)向平臺(tái)方承擔(dān)違約責(zé)任，房東可向法院起訴行使法定的代位求償權(quán)，也可以向法院提出平臺(tái)方違約責(zé)任甚至破產(chǎn)清算的請求，對(duì)于因平臺(tái)方導(dǎo)致的租客損失，租客也可以選擇起訴或請求破產(chǎn)清算等訴訟途徑進(jìn)行維權(quán)。

深圳市住建局關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知

齊巖冰提醒道：如果因?yàn)槠脚_(tái)方責(zé)任，導(dǎo)致租客無法繼續(xù)承租而遭受損失，租客可以要求平臺(tái)方賠償損失，賠償?shù)姆绞娇梢赃x擇雙倍返還定金、返還無法繼續(xù)使用期間已經(jīng)支付的租金并支付利息、按照同地段同期市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失、搬家成本等。如因房東暴力驅(qū)逐，還可以向房東主張前述因無法繼續(xù)居住而導(dǎo)致的按照同地段同期市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失、搬家成本等損失。

長租公寓潮水退去之后

今年受疫情沖擊和政策收緊影響，經(jīng)營長租公寓的企業(yè)頻頻遭遇經(jīng)營困難，成都巢客、上海嵐越公寓、杭州友客公寓、上海寓意公寓、小鷹租房等等紛紛暴雷跑路。數(shù)據(jù)顯示，今年已有74家長租公寓相關(guān)企業(yè)被列入異常經(jīng)營名單，其中僅第三季度就有49家。

傳統(tǒng)租房淡季的到來，讓已經(jīng)“山雨欲來風(fēng)滿樓”的長租公寓行業(yè)“屋漏偏逢連夜雨”，而作為頭部企業(yè)的蛋殼被曝跑路，無異是給長租公寓領(lǐng)域投下了一枚重磅炸彈。蛋殼公寓運(yùn)營著40多萬間房間，今年1月登陸紐交所上市，一度成為中國最大的長租公寓上市公司。

長租公寓是近幾年來深受資本青睞的商業(yè)模式，相關(guān)企業(yè)注冊量持續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，2019年新注冊企業(yè)達(dá)1.7萬家，同比增長22.9%，今年前三季度共新增企業(yè)1.2萬家，同比增長9.1%，其中三季度新增0.5萬家。

寥寥數(shù)年時(shí)間，長租公寓市場迅速擴(kuò)張，數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月，已有約6.6萬家相關(guān)企業(yè)，其中廣東省以有近1萬家的數(shù)量位居全國第一。長租公寓一般采取收取租客整季度或整年租金而按月付給房東租金的商業(yè)模式，利用時(shí)間差創(chuàng)造了大量的現(xiàn)金流。這一商業(yè)模式因能迅速完成積累和產(chǎn)生差額而受到資本青睞。

雖然成為風(fēng)口，但“高進(jìn)低出”、“長租短付”的模式隱藏著不可控的風(fēng)險(xiǎn)，而一旦長租公寓暴雷跑路，則只能將矛盾留給房東和租客，雙方都成為受害者。加之目前長租公寓引入“租金貸”模式，為租客提供房租貸款的一般為非銀行的金融機(jī)構(gòu)，如果用于套利的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題波及范圍將更廣，受害者索賠也將更為復(fù)雜和困難。

一旦長租公寓平臺(tái)方破產(chǎn)清算，受到影響的房東和租客都可能成為債權(quán)人或債務(wù)人，也會(huì)一并納入破產(chǎn)清算程序。經(jīng)過申報(bào)的債權(quán)人可以在未來的破產(chǎn)重整或清算程序中依法按比例受償，而債務(wù)人的欠款也會(huì)被列為破產(chǎn)債權(quán)而受到法院及破產(chǎn)管理人的追繳。

但能否拿到損失賠償，要綜合被訴平臺(tái)方的實(shí)際經(jīng)營狀況，如果其已經(jīng)跑路，按照公司法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)清算而沒有清算的，股東對(duì)于未經(jīng)清算而解散的公司債務(wù)，承擔(dān)連帶責(zé)任，可以一并追究股東的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

齊巖冰坦言：“長租公寓的模式最重大的問題在于，野蠻生長帶來的脆弱的資金鏈以及相應(yīng)管理的缺失，特別是在協(xié)調(diào)房東與租客、租客與貸款銀行等利害關(guān)系方的方面，一直存在重大隱患。”對(duì)此他建議，此類平臺(tái)在經(jīng)營管理中在以上利害關(guān)系的順承、聯(lián)動(dòng)方面建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和救助機(jī)制，特別是出現(xiàn)房東或租客違約的情況下如何平衡現(xiàn)金流與信息披露和關(guān)聯(lián)安排的方面，應(yīng)當(dāng)建立長效機(jī)制，也建議監(jiān)管部門能出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)章規(guī)范，在這些方面加以要求。

目前，重慶、成都、西安、深圳等地已專門發(fā)布通知，要求對(duì)住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)管。11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》要求，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

關(guān)鍵詞： 蛋殼公寓 深圳