四大行公布存量房貸利率調整細則

存量首套房個人住房貸款利率調整持續提速。7日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行齊發公告，明確了存量房貸款利率調整有關細則。

根據各銀行公告，自9月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整，存量首套住房貸款客戶無需申請，銀行將于當日統一批量調整，最低可調整至原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限，居民房貸利息支出將進一步減輕。

二套變首套利率可調整

(資料圖)

各銀行對存量房貸利率調整進一步的操作事項進行了細化。從調整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致，第一類為貸款發放時滿足首套資格的購房家庭，第二類是貸款時為非首套房但當前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當地已執行首套房“認房不認貸”），包括原購房時無住房但因“認房又認貸”政策按二套購房的家庭和原有多套住房，后期通過交易等方式出售后當前有唯一成套住房的家庭；第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。

針對第一類原購房時按首套執行的貸款，各銀行普遍將在9月25日統一調整房貸利率。第二類情況，銀行普遍要求客戶在9月25日之后主動提交申請并提供相關證明。對于符合上述要求、與貸款市場報價利率（LPR）掛鉤的存量個人住房貸款，按照不同時間劃分，最低可調至當時全國房貸利率下限；即2022年5月14日（含）前發放的貸款，全國下限視為LPR；去年5月14日后發放的貸款，全國下限為LPR-20個基點。換句話說，本次調整不涉及LPR變化，是調整加減點。

例如，目前LPR是4.2%，用戶的貸款按加80個點執行，則用戶現在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果用戶貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則調整后貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

25日起集中批量調整

購房者何時可以開始查詢與調整？四家銀行明確，存量首套個人住房貸款利率將于9月25日集中批量調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。對于調整方式，各銀行都表示，會進行批量、統一調整，無需客戶操作。

工商銀行表示，一些特殊情況例如“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向銀行主動申請利率調整；當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，也需由客戶向銀行主動申請利率調整。

農業銀行特別提到，客戶可于9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。此次存量房貸利率調整不溯及既往，之前的房貸利息不作調整。

此次下調后到底能節省多少利息支出？據測算，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，每年可節約利息支出超5000元。

以北京為例，近年來北京首套房貸利率下限為LPR+55個基點，某銀行向用戶發放的首套房貸利率為LPR+100個基點，那么9月25日以后利率就可下調45個基點，以100萬元房貸、25年等額本息計算，月供減少262元。

“認房不認貸”減負明顯

“從幾家大行發布的公告來看，此次存量首套房貸利率調整全面落實了金融管理部門文件精神，覆蓋面廣、措施力度大，有助于進一步減輕居民房貸利息支出。”招聯金融首席研究員董希淼表示。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，調整存量首套房貸利率將有助于降低新舊房貸利差，降低提前還貸影響，同時有助于降低經營貸套利空間，減少經營貸違規使用風險。銀行讓利有助于降低存量房按揭月供支出，對促進居民消費有幫助，也將提振房地產市場復蘇信心。

隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細則，其他銀行也推動相關舉措落地。昨天晚間，中信銀行、交通銀行等跟進發布降低存量首套住房貸款利率的公告。

近期，包括北上廣深在內的20多座城市取消“認房又認貸”的政策。在業內人士看來，當時這些城市的購房者所承擔的房貸利率較高，此次減負效應將最明顯。

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