存量首套房貸利率下調(diào)政策落地 9月25日起借款人可向銀行申請

存量房貸利率下調(diào)政策落地。昨晚(31日)，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，提到了多項支持政策，包括下調(diào)首付比例、降低二套住房利率政策下限，以及公眾期待已久的下調(diào)存量首套房貸利率。

【資料圖】

此次政策支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求，業(yè)內(nèi)普遍期待本輪房地產(chǎn)周期上行拐點的到來。

怎么調(diào)整？

兩種降利率方式供選擇

哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？《通知》稱，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。

調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

根據(jù)差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化新規(guī)，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

此外，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

能省多少？

百萬貸款年息省超5000元

市場對于存量房貸利率的調(diào)整早有期待。受預(yù)期和政策調(diào)整等多方面因素影響，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期，個人房貸利率由高位下降，新老房貸利率差越拉越大，購房者排隊提前還款，調(diào)降存量房貸利率的呼聲越來越高。

此前在7月14日召開的國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾直言，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。8月1日召開的央行下半年工作會議僅用22個字對存量房貸利率進行定調(diào)，央行表示“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。監(jiān)管層多次重磅發(fā)聲引發(fā)關(guān)注，市場一直期待相關(guān)政策盡快落地。

據(jù)測算，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負擔(dān)會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約借款人利息支出超5000元。在實際執(zhí)行層面，由于涉及多方面的復(fù)雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融機構(gòu)的實際情況進行細化。

有何影響？

有利于擴大消費和投資

“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。”中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負責(zé)人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

近期，包括農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行、北京銀行在內(nèi)的多家上市銀行在年中業(yè)績發(fā)布會上公開回應(yīng)了存量房貸利率調(diào)整問題。多位銀行高管表示，存量房貸利率調(diào)整是大勢所趨，當(dāng)前銀行已經(jīng)對存量房貸利率調(diào)整進行了相關(guān)評估，并做了相關(guān)預(yù)案。調(diào)整房貸利率較為復(fù)雜，不能簡單地進行“一刀切”，因此目前仍未出爐最終的調(diào)整方案，未來將在有關(guān)部門指導(dǎo)下穩(wěn)妥推進實施。銀行調(diào)整存量房貸利率雖然可能會對銀行凈息差收入形成不良影響，但有助于緩解銀行個人住房按揭貸款提前還款的相關(guān)壓力。

如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響？“要綜合考量、有序推進。”招聯(lián)首席研究員董希淼建議，考慮到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利、利潤增長壓力較大，調(diào)降存量房貸可階段性實施。與此同時，監(jiān)管部門可引導(dǎo)銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，緩解息差縮窄、盈利下滑等壓力。

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