負債1500多億！又一千億房企爆雷了

繼陽光城、正榮、禹洲之后，又一千億房企官宣爆雷。

3月21日，祥生控股集團公告稱，公司未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息。

公告稱，該公司發行的本金為2億美元、于2023年到期、年利率12%的美元債，有筆1200萬美元利息應該在2022年2月18日到期應付。根據優先票據的條款，公司有三十天寬限期支付利息。但目前因受宏觀經濟、房地產市場環境、金融環境及多輪疫情等多種不利因素影響，集團流動性出現階段性問題。目前寬限期已屆滿，而公司并未于屆滿前支付利息。

祥生控股集團稱，公司正對其流動性、業務整體經營和經營環境進行評估，積極實施有效的流動性解決措施，持續密切關注事項發展。同時，公司也將積極與債券持有人進行對話，以尋求并實施多種方式解決當前流動性問題。公司已委聘盛德國際律師事務所作為其法律顧問，以就有關事項提供意見。

子公司股權被司法凍結

在此次宣布違約前，祥生已經暴露出爆露的跡象。

1月18日，祥控股生公告稱，一筆發行于2021年1月23日且將于本月23日到期的優先票據已部分完成交換要約，根據交換要約有效提交作交換及獲接納的票據已被注銷。不過，該票據還是有1947萬美元維持發行在外。也就是說，該筆債務并未完全解決。

目前，償付日期已過，但目前這筆近2000萬美元的債務還沒有償付的消息，讓人遐想連篇。

因為，祥生控股的問題不是一天兩天，債務壓力十分明顯，而且在目前行業形勢下更是寸步難行，稍有差池，就邁入爆雷房企行列。

而且，除了半年內要償還合計4億美元的外債，近期企查查還顯示祥生控股子公司被司法凍結的信息，合計涉及資金超1億元。

被司法凍結的公司為浙江弘源創業投資有限公司，被執行人為祥生實業集團有限公司，也就是浙江弘源的控股公司。凍結日期自2022年1月10日。

具體來看，執行裁定書文號為：（2022）浙0681執保18號，執行法院：浙江省紹興市諸暨市人民法院，被執行人持有股權、其他投資權益數額為10625萬元人民幣，凍結期限至2025年1月9日。

據祥生控股內部人士透露，根據子公司股權被司法凍結的情況，母公司“祥生實業集團有限公司”賬戶亦被凍結。而且，除了明面的高額債務，祥生控股的民間借貸也有不少。

盤活相關資產近11億

就祥生控股當前出現的階段性流動性困難，其3月21日向財聯社表示，正盤點相關資產、尋找合作方，準備通過轉讓優質資產及項目，來盤活資源、提升可支配在手資金，以應對當前流動性風險。“接下來，公司還將把握銷售窗口、優化線上銷售平臺，努力化解疫情背景下的銷售難題。”

實際上，祥生控股今年年初已開始轉讓資產展開自救。據記者初步統計，截至目前其所轉讓項目的總金額約10.96億元。

其實在1月那筆美元債利息逾期未付前三天，祥生控股以2.72億元的價格，將臨海紫元銀通置業有限公司58.5%股權，轉給諸暨國躍企業管理咨詢有限公司。

據祥生控股3月18日公布的信息，所轉讓臨海紫元銀通置業主要資產，為鄉村振興建設項目(塘里村BT項目)，包括位于浙江省臺州市臨海市大洋街發展中住宅及配套設施物業，總建筑面積約40萬平方米。出售事項完成后，祥生控股將不再持有目標公司任何股權。

此前于1月17日，該公司以約4.87億元價格將杭州濱拓企業管理有限公司51%股權，售予浙旅湛景置業；所轉讓主要資產，為位于杭州西湖區面積約9.62萬平方米待開發的住宅項目。

此外，在1月7日，祥生控股還將其所持浙江向日葵健康產業發展有限公司23.8095%股權，以3.37億元的價格，售予寧波經濟技術開發區北侖電力燃料有限公司的全資附屬公司。其出售主要資產，為位于浙江省諸暨市的保健及養老中心，該項目正處于建設中，建筑面積約35.38萬平方米。

另外，2022年1月18日，惠譽將祥生控股(集團)有限公司的長期外幣發行人違約評級（IDR）從"B-"下調至"CC"。

惠譽認為，鑒于未來五個月內沒有足夠的現金償付大規模到期資本市場債務，祥生控股集團的信用風險升高。

而且，惠譽表示，自11月股價暴跌以來，祥生控股集團對信托貸款的再融資能力可能已經顯著惡化。

事實上，祥生控股此前就已遭遇多家國際評級機構的評級下調。

2021年10月18日，評級機構穆迪確認了祥生控股“B2”公司家族評級(CFR)以及發行債券的“B3”高級無抵押評級，展望從“穩定”調整為“負面”。

穆迪助理副總裁Kelly Chen表示：“負面展望反映了穆迪的預期，即在未來6-12個月內，由于融資緊張，消費者情緒減弱，祥生控股的合同銷售額將下降，這反過來將導致公司財務指標和流動性惡化”。

2021年11月3日，從標普發布報告稱，標普將祥生控股(集團)有限公司的發行人信用評級從“B”下調至“B-”，展望“負面”，并將其美元票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC ”。

標普表示，祥生控股持續用現金償還到期債務的行為將妨礙該公司未來12個月的流動性。祥生控股將在未來一到兩年面臨更大的運營壓力，包括合同銷售額可能下降，以及中國收緊的抵押貸款政策導致的現金回收率放緩。

被稱為黑馬房企的祥生控股

1500億負債壓頂

2021年11月，祥生控股面臨諸多壓力，出現股價一日暴跌逾50%。隨后公司發布緊急公告，表示公司運作一切正常，現有債務并無出現任何違約且公司控股股東并未質押任何股份。

祥生也是一家過去幾年突然飆升的黑馬房企，2018年才擠入千億俱樂部。

而通過杠桿撬動規模的祥生控股集團完成從百億到千億的跨越，其根基不穩，更是在去年面臨銷售下滑、盈利欠佳等問題。

2021年全年，祥生控股集團實現權益銷售額803.4億元，同比微升2.78%。

其中，去年第三季度祥生控股集團權益合同銷售額環比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。

據克而瑞數據，2021年祥生控股集團以1045.3億操盤金額位居房企第35名；以779.8萬平方米操盤面積排第30位，屬于中型房企。

克而瑞數據

2022年前兩個月，祥生控股集團歸屬集團合約銷售總額約為63.53億元；合約建筑面積約為46.6萬平方米。

值得注意的是，銷售下滑主要與祥生控股集團土地儲備分布在長三角地區的低線城市有關。

截至2021年中期，祥生控股集團總土地儲備2295萬平方米，較2020年末有所下降，僅支持2-3年的去化需求。

并且，祥生控股集團大多數土儲位于長三角三四線，甚至五線城市，一二線城市的土地儲備占比僅3成左右。

從業績上看，2021年上半年祥生控股集團實現營收159.85億元，實現歸母凈利潤5.32億元，毛利率和凈利率分別為18%和6.1%，遠低于上市房企平均水平。

毛利率水平

截至2021年二季末，祥生控股集團總資產為1726.56億元，總負債1530.93億元，凈資產195.64億元，資產負債率88.67%。

在“三道紅線”方面，截至2021年6月底，祥生控股集團剔除預售賬款后的資產負債率79.4%，凈負債率96.6%，現金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

值得注意的是，2017年-2019年間，由于激進擴張及高杠桿影響，祥生控股集團凈負債率一度高達1380%、740%和360%。

據分析債務結構發現，祥生控股集團主要以流動負債為主，占總債務的84%。

截至同報告期，祥生控股集團流動負債有1287.64億元，其中一年內到期的短期債務合計221.62億元。

相較于短債規模，祥生控股集團流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有273.19億元，剛好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

除此之外，祥生控股集團還有243.29億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計240.5億元。

整體來看，祥生控股集團剛性債務有462.12億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為30%。

有息負債高企，2020年和2021年上半年祥生控股集團融資成本分別為11.13億和4.63億元，尤其2020年融資成本高達9.1%，對利潤空間形成嚴重侵蝕。

在同等級上市房企中，祥生幾乎是融資成本最高，凈利潤率最低的存在。

從融資渠道看，祥生控股集團除了依賴于借貸、債券以及股權融資等方式外，還需應對非標融資的還款壓力。

截至2021年6月30日，祥生控股集團信托和其他融資分別為159億元和75億元，約占債務的50%，而銀行貸款和資本市場債務則分別占38%和11%，

然而，祥生控股集團對信托貸款的再融資能力已顯著惡化。2021年第三季度其已償還30-40億元信托貸款和銀行貸款，融資渠道正在逐步收窄。

另外，大量的少數股東權益限制了祥生控股集團的財務透明度，如果其加大對合資項目的參與，可能會降低從項目公司籌集資金的自主權。

資金壓力下，今年初祥生控股也有出售相關資產展開自救。總得來看，祥生控股集團銷售下滑，盈利能力持續惡化；債務負擔較重，再融資壓力較大；信托和其他融資占比較高，融資成本高企。

來源：財聯社、地產資管界、小債看市

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