“限跌令”為什么在這個時候這么頻繁?

日前，河北張家口市出臺《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》，其中一條“新取得預售許可證的項目不得低于備案價格85%進行銷售”政策，被外界稱為“限跌令”。據不完全統計，包括張家口在內，8月以來已有至少9個城市傳出“限跌令”，基本都是為三四線城市，包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山。據說，石家莊、昆明等二線城市或二線城市某些行政區也在出臺類似的政策或措施，不過這些措施并未通過官方文件的形式發布，而是以內部會議或者以房協文件來實施。

我們關心的是，“限跌令”為什么在這個時候這么頻繁?房價難道要不停地跌下去?“限跌令”能止住房價下跌嗎?首先，“限跌令”不是現在才有的。每當樓市下滑到一定程度，開發商回款變弱，資金鏈壓力大，就會出現新房打折促銷。比如，2008年、2014-2015年，很多城市都曾上演過“限跌令”。特別是，如果商品房市場走弱再遇上信貸等融資政策收緊，那些拿地成本低或資金鏈緊張的開發商打折力度更大。

對此，有的城市擔心“打折降價”形成趨勢，造成傳染效應，這不僅會導致開發商拿地和購房者買房的預期轉弱，沖擊土地市場并導致地產全鏈條收縮，而且對此前拿了高價地的開發商也不公平，基于以上考慮就會祭出“限跌令”。其次，有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按照國家及各地規范預售和銷售的管理政策，在申請“一房一價”的價格備案以后，新建商品住房項目才能獲得預售證。

并且，新房項目要按照備案價銷售，超過備案價15%的，要重新備案。所以，此次河北張家口的政策嚴格來看并不是“限跌令”，而是堅持預售管理政策、維護“一房一價”原則而已。這樣做，某種程度上也是維護購房者和小業主的利益。因為，當地價等開發成本比較高數據，降價幅度太大了，開發商做品質的動力就小了，項目可能就會出現“減配”、甚至以次充好、貨不對板等現象。在預售制度下，這些問題在買房時可能看不出來，在交付貨入伙居住后就會發現，這就會導致小業主維權，住建部門的壓力就大了。

根據70城房價指數，8月份20個城市新房價格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住房指數環比漲幅為0.0%，2015年以來首次停漲，有43個城市的二手房價格指數下跌或停漲，比7月增加了14個，下跌或停漲城市數創2015年3月份以來最大(除疫情沖擊的2020年2月份)。三四線城市為-0.1%，為2020年以來首次下跌。

可見，出臺“限跌令”的都是三四線城市，因為目前房價下跌的主要是三四線城市。2014-2018年，大規模棚改疊加“去庫存”利好，三四線城市建設了很多房子，現在優惠政策都退出了，連續幾年刺激“返鄉置業”，現在動力也下降了，三四線城市房價下跌在清理之中。當刺激樓市、大規模放水已成為過去式，當人口增量難以支撐樓市需求，估計還會有更多的三四線城市下跌，基于穩定的長效機制考慮，管理者也會祭出“限跌令”，甚至不排除二線城市也會這么做，主要是一些弱二線城市。

看到樓市問題要用新思維。樓市重心開始向都市圈轉移了，包括京津冀、長三角、大灣區、成渝等幾大都市圈，包括9個國家中心城市在內的核心區域，正在成為樓市供應和需求的有效區域，占新增供需的比例越來越大。而且，人口跟著就業走、就業跟著產業走、產業跟著規劃走。當人口越來越向都市圈和中心城市遷徙，樓市有效需求的區域重心在變化，內地三四線城市樓市下行的影響就很小了。

對于內地三四線城市來說，如果供應量大，人口外流和老齡化嚴重，基于“穩地價、穩房價、穩預期”考慮，必須要祭出“限跌令”，但這樣的做法可以緩減下跌的節奏，但無法阻止下跌的進程。短期內，要合理評估在售庫存和潛在庫存，及時停止供地和舊改，收縮樓市增量供應區域，避免財政在公共服務上無序投放，保護好中心區和安全區，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐;長期看，還是要夯實產業和人口基礎，要和周邊中心城市做好產業協調和互補、錯位發展，慢慢擴大樓市需求的范圍。

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