7月美國房地產(chǎn)市場銷售繼續(xù)穩(wěn)步上行 房價(jià)卻出現(xiàn)年內(nèi)首度回落

7月美國房地產(chǎn)市場銷售繼續(xù)穩(wěn)步上行，然而房價(jià)卻出現(xiàn)年內(nèi)首度回落，房價(jià)增速的回落幅度甚至創(chuàng)下疫情美國地產(chǎn)上漲以來最大值。美國房價(jià)見頂了么?美國到底缺多少房子?缺口對房價(jià)又有怎樣的影響?

7月美國房地產(chǎn)市場——價(jià)跌量升

1、銷售方面：成屋新屋雙雙放量。

7月成屋銷售逼近600萬套，好于上月的水平，環(huán)比增長2.04%創(chuàng)年內(nèi)新高。新屋銷售70.8萬套，出現(xiàn)3月以來的止跌回升。

作為成屋銷售先行指標(biāo)的成屋簽約銷售指數(shù)雖有小幅回落，但依舊處于110左右的10年歷史上限水平。其同比增速大幅回落至-8.51%，主要是受到去年同期該指數(shù)開始大幅攀升的基數(shù)影響。實(shí)際環(huán)比回落幅度較上月反而收窄。因而我們預(yù)期8月成屋銷售依然能保持在570萬套以上的景氣區(qū)間。

2、價(jià)格方面：成屋價(jià)格年內(nèi)首現(xiàn)回落，新屋價(jià)格繼續(xù)攀高。

成屋銷售中位價(jià)從6月的36.28萬回落至35.99萬，同比增速從6月的23.23%回落到7月的17.77%。回落幅度創(chuàng)出疫情以來的最大。結(jié)合銷售放量的情況來看，成交向中低價(jià)房屋傾斜的因素應(yīng)大于需求觀望的因素。同時(shí)，新屋價(jià)格還在繼續(xù)攀升，這恐怕是由于原材料以及建筑人工成本方面的壓力的轉(zhuǎn)移。

3、開工營建：供給節(jié)奏保持穩(wěn)定。

7月新屋開工達(dá)到153萬套，比上月減少了約10萬套，雖然依然保持高景氣，但供給節(jié)奏沒有連續(xù)性放量，只能說保持穩(wěn)定。營建許可僅小幅回升。

4、供給庫存：供給好轉(zhuǎn)但仍處于歷史低位。7月新屋待售達(dá)到36.8萬套，創(chuàng)出18年以來的新高，同時(shí)成屋庫存也在持續(xù)復(fù)蘇，會升至132萬套，顯示供給確實(shí)在復(fù)蘇。但相比疫情前270萬套的平均水平，依然處于低位。

另外，住房貸款利率繼續(xù)顯著回落，以低廉的成本為的地產(chǎn)交易提供資金。7月底30年期抵押貸款利率為2.80%，較6月底繼續(xù)回落19個基點(diǎn)。

是“見頂”也是“假摔”

前期我們對美國地產(chǎn)的判斷認(rèn)為，既是“見頂”也是“假摔”當(dāng)前來看正在持續(xù)得到驗(yàn)證。

銷量增速和房價(jià)漲幅“見頂”：除了之前我們提到的1、美聯(lián)儲縮減購債預(yù)期;2、“驅(qū)逐令”、房貸違約延期到期將增加存量供給;3、房價(jià)短期漲幅過大以及季節(jié)性等因素將使得房價(jià)承壓，而同比漲幅已經(jīng)在5、6月出現(xiàn)峰值，四季度或出現(xiàn)小幅反彈。銷售增速方面，去年末和年初銷售作為對去年二季度疫情間銷售凍結(jié)的補(bǔ)償，未來銷量可能較難超越650萬套的峰值。

銷量、開工“假摔”景氣應(yīng)當(dāng)持續(xù)至年末：當(dāng)前低位的庫存、空置率使得本輪房地產(chǎn)周期仍有基本面支撐。參考美國成屋銷售2010年-2014年以及2014年-2018年兩輪周期，本輪銷售整體上行景氣周期至少持續(xù)到今年年末。銷量下滑的可能性不大，將保持于570萬套-600萬套的均值水平。開工節(jié)奏也在景氣中保持穩(wěn)定。

美國到底缺多少房子?

隨著本輪美國房價(jià)一度飆升到新高峰，供給不足一直是故事“重要的基本面”。而隨著流動性的退坡預(yù)期，地產(chǎn)市場終將回歸這個“重要的基本面”，所以美國到底缺多少房子?

對此摩根史丹利在近期的報(bào)告《供應(yīng)不足和房價(jià)上漲》中提供了一個測算依據(jù)，即每年的住房凈需求以家庭構(gòu)成為代表的需求，將其與住房凈供應(yīng)進(jìn)行比較。

其中供給包括三個方面：(1)新建房屋，(2)可供出售的現(xiàn)有房屋的庫存，以及(3)影子庫存或可作為折扣不良交易的拖欠房屋(如止贖拍賣或其他形式的非自愿強(qiáng)制出售)。

以此計(jì)算2009-2019年住宅缺口約430萬套住房。這沒有考慮到2020年造成的額外短缺。

另外通過空置率來估計(jì)新房庫存短缺，空置率提高到過去40年的平均水平則需要額外增加154萬套住房。

也就是說，假定未來需求增加為零，這基本相當(dāng)于當(dāng)前水平1-3年的新屋開工供給才能彌補(bǔ)上供需缺口。這也意味著以目前短缺的程度來看，美國不太可能在不久的將來發(fā)現(xiàn)自己出現(xiàn)供應(yīng)過剩。

但供給的邊際卻在發(fā)生變化，這對房價(jià)又有什么影響呢?按照大摩的預(yù)測，隨著供需缺口的改善，在樂觀預(yù)期下，房價(jià)漲幅將回落至年底的9%或12%(如果漲幅回落刺激了銷售需求的話)。在基本預(yù)期下，房價(jià)漲幅將回落至年底的6.5%。

關(guān)鍵詞： 首度回落 美國 房地產(chǎn) 銷售