競自持和搖號將極大削弱房企的市場化競爭能力

第二批集中供地在即，盡管設置了溢價率上限，但我們認為土地市場將帶動樓市回落，房企無法像市場預期的一樣獲得利潤率修復，盈利能力反而會進一步下降。按照三條紅線要求，大多數房企將在2021年達標三檔全綠，少量房企將在2022年達標，這讓房企縮表進入尾聲。2021年上半年，考慮到城市結構因素，熱點城市庫存較少，有較強烈的補庫存需求，疊加政府大幅減少供地，帶來了土地市場價格大幅上行。近期，第二批集中供地出現較大面積的規則調整，大多通過設置溢價率上限、配自持、搖號等方式進行調節。然而，和市場認識不同，我們認為當前設置溢價率上限不能帶來房企利潤率的抬升，原因在于一旦土地市場出現回落，樓市回落的速度將超過土地市場。在過去20年的房地產市場中，地價上行對房企更有利，既可以獲得在手土儲的重估，還能夠享受地價帶動房價的上行。如果地價下行，則需要計提減值、并面臨后續房價下行和難以去化的不利影響。

競自持和搖號將極大削弱房企的市場化競爭能力，對規模化房企發展帶來較大阻礙。自持會大幅降低房企資金周轉效率，相比于小型房企，大中型規模化房企的最大優勢就是資金使用效率高，這包括資金周轉更快和利息成本更低。如果自持增加，將縮小大房企和小房企的差距，同時，搖號將市場化競爭規則變為隨機規則，將進一步增大市場的可變性，規模化房企土地獲取能力的可預知性下降。相比于自持和搖號，我們認為對土地設置高規劃要求和高建設要求才是更好的措施，能夠讓房企比拼規劃、設計和建設能力，也能起到優勝劣汰作用。

當前土地市場的新政，將帶來土地市場的熱度下降，流拍率會有較大比例提高，這將影響到樓市，使目前總量數據加速下行。在上一篇報告里面，我們已經提出，接下來土地市場要面臨的，不是溢價率過高的過熱，而是流拍率將較大比例上行的過冷。近期，流拍現象開始增加，這將對樓市帶來較明顯的負面沖擊，因此，第二批土地拍賣之后，我們預計，在今年內最后一次集中供地中，還將出現較大范圍的規則調整，甚至恢復原有的連續供地原則、而非當前間歇供地方式。

期待第三次集中供地給行業帶來真正的改善，屆時逆向思維將再起，考慮到第二批集中土拍已經規劃完成，因此，實質利好時點將延后至年底。推薦港股中的中國金茂、融創中國，受益旭輝控股集團，A股標的推薦中南建設、萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口等，受益我愛我家，同時推薦物業板塊，受益招商積余、碧桂園服務，推薦中海物業、寶龍商業。

風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

關鍵詞： 房企 競爭能力 競自持 溢價率上限