完善北京市住房租賃制度體系 北京率先出臺(tái)住房租賃條例

在對(duì)房地產(chǎn)銷售市場進(jìn)行一系列的管控之后，針對(duì)租房市場的調(diào)控也拉開了大幕。

8月24日，北京住建局發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(下文簡稱《條例》)，這是全國首個(gè)地方租賃條例，具體內(nèi)容包括實(shí)行分類監(jiān)管，嚴(yán)禁中介轉(zhuǎn)租，明確租金調(diào)控等。

過去幾年，國內(nèi)租賃市場亂象迭生，大量資本進(jìn)入，長租公寓混戰(zhàn)，租金貸盛行，租賃市場疊加互聯(lián)網(wǎng)金融的泡沫，導(dǎo)致出現(xiàn)了多起類似蛋殼公寓的暴雷事件，群租房、租賃糾紛等也層出不窮，急需規(guī)范。

北京市住建委指出，這一條例出臺(tái)，既是落實(shí)黨中央“房住不炒”的舉措，也是完善北京市住房租賃制度體系的需要。

近期，北京、深圳、上海等城市租金上漲明顯，隨著住房租賃條例在北京落地，后續(xù)其他城市或?qū)⒏M(jìn)，租房市場或迎來穩(wěn)定。

嚴(yán)禁中介轉(zhuǎn)租

這部《條例》，是首部關(guān)于住房租賃的地方性法規(guī)，其中很多條款也是首次提出，比如明確租金調(diào)控、分類監(jiān)管，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的，不得出租用于居住，押金不超一個(gè)月租金等。

其中有一條：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)。市場隨即傳言，鏈家、我愛我家等中介，被禁止在北京從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。

其實(shí)，這是對(duì)行業(yè)進(jìn)行分類管理，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與住房租賃企業(yè)作區(qū)分管理。

轉(zhuǎn)租服務(wù)，指的是租賃企業(yè)先與業(yè)主進(jìn)行交易，獲取房源，再將房源租給租戶，中間共產(chǎn)生兩次租賃行為;中介機(jī)構(gòu)只能提供“居間代理”，即撮合房東和租戶直接簽約，并不屬于轉(zhuǎn)租范疇。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉指出，我愛我家、鏈家等企業(yè)，從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，收取的是傭金;相寓、自如等企業(yè)，做的是房屋租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，也就是轉(zhuǎn)租服務(wù)。這兩種企業(yè)之間，模式各不相同，經(jīng)營也相對(duì)獨(dú)立。

事實(shí)上，禁止中介轉(zhuǎn)租不是第一次提出，在此前多年，北京都有整治中介轉(zhuǎn)租的措施，轉(zhuǎn)租導(dǎo)致哄抬租金、違約頻發(fā)等亂象，市場對(duì)此詬病已久。

2011年，因?yàn)橹薪?ldquo;二房東”哄抬租金，北京曾修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，要求中介不得通過轉(zhuǎn)租賺取差價(jià)。

2014年，由于投訴太多，武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)出倡導(dǎo)，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)及就業(yè)人員抵制房屋轉(zhuǎn)租、群租行為。

這一次《條例》更加明確，從事住房租賃的企業(yè)，其名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，可以提供轉(zhuǎn)租服務(wù);而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的范圍應(yīng)當(dāng)包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”，不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)。

天眼查顯示，“相寓”所屬的北京愛家營企業(yè)管理有限公司，“自如”北京自如生活企業(yè)管理有限公司，工商信息中均明確標(biāo)注“住房租賃經(jīng)營”資質(zhì)，符合《條例》要求。

這一烏龍也暴露了租賃市場的混沌現(xiàn)狀。一直以來，人們對(duì)提供轉(zhuǎn)租服務(wù)的主體到底是租賃企業(yè)，還是中介機(jī)構(gòu)，概念區(qū)別并不清晰。

“這意味著以后租房，只能和房東、租賃企業(yè)簽約、交易，”多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種區(qū)分管理，有利于租賃機(jī)構(gòu)，比如長租公寓運(yùn)營商，包括開發(fā)商品牌和獨(dú)立第三方品牌的運(yùn)營商。

開發(fā)商中，萬科和龍湖都已大量介入長租公寓。8月25日龍湖中期業(yè)績會(huì)上，龍湖CEO邵明曉表示，公司目前運(yùn)營的長租公寓已超9萬間，看好該業(yè)務(wù)前景，也得到了很多國家政策如稅收等的支持。

不能隨意漲租金了

本次新規(guī)中最受關(guān)注的，則是租金調(diào)控。

根據(jù)意見稿，北京將建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制，住房租金快速上漲時(shí)，主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。

從中可以看出，北京的租金調(diào)控是層層遞進(jìn)的，從限制租金漲幅、實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)、到租金指導(dǎo)價(jià)，這也是北京市首創(chuàng)。

一名長租公寓運(yùn)營商指出，限制租金漲幅，是針對(duì)這幾年租賃企業(yè)競價(jià)收房、哄抬租金的，傭金指導(dǎo)價(jià)則是限制中介無故地漲傭。

租金指導(dǎo)價(jià)則是指由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍，主要是針對(duì)“租金快速上漲”的情況。

租房指導(dǎo)價(jià)的概念并不新鮮。

2002年，北京首次發(fā)布租房指導(dǎo)價(jià)，以每季度定期更新的方式，體現(xiàn)普通租賃市場的一般價(jià)格水平。這在當(dāng)時(shí)，主要發(fā)揮參考意義，無法形成約束。

2010年，天津也發(fā)布了租房指導(dǎo)價(jià)，并表示，市民如在租房時(shí)發(fā)現(xiàn)租房價(jià)格與指導(dǎo)租金差額較大，可向市、區(qū)房管部門投訴，維護(hù)自己的權(quán)益。

2019年8月底，在深圳房博會(huì)租賃論壇，官方透露深圳將采取嚴(yán)格租金管制，其中提到一房一價(jià)，以及“年租金漲幅不得超過5%”，并將塘朗城作為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

此后深圳房租保持平穩(wěn)，直到2021年7月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見稿)》發(fā)布，當(dāng)中又提到：要建立房屋租賃參考價(jià)格制度，引導(dǎo)房屋租賃當(dāng)事人合理定價(jià)，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳這一做法具有創(chuàng)新性，在二手住房價(jià)格參考價(jià)或指導(dǎo)價(jià)積極創(chuàng)新的過程中，也需要研究租金參考價(jià)制度，形成比較好的體系和模式。

相比深圳，北京這次提出的租金管控是更加細(xì)致而深入的。

嚴(yán)躍進(jìn)判斷，北京是長租公寓企業(yè)的重點(diǎn)布局城市，業(yè)務(wù)規(guī)模量較高，如果后續(xù)租金加強(qiáng)管控，企業(yè)勢必需要研究租金收入的影響，包括企業(yè)收入來源調(diào)整等內(nèi)容;也可以警示一些租賃市場的投資者，靠租金上漲來獲取暴利。

中指研究院北京分院研究副總監(jiān)李益峰認(rèn)為，租金調(diào)控，對(duì)資本助推租賃企業(yè)競價(jià)收房形成了一定約束，有利于保持租賃住房市場平穩(wěn)發(fā)展。

去年9月7日，住建部發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，被認(rèn)為是住房租賃領(lǐng)域的頂層設(shè)計(jì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)一些城市大概率會(huì)跟進(jìn)北京的舉措。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，對(duì)租賃市場的規(guī)范管理，也是落實(shí)“房住不炒”、“租購并舉”的系列動(dòng)作，從過去房源管控、金融管控，到現(xiàn)在租金管控，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控機(jī)制越來越精細(xì)、深入，不僅房價(jià)不能炒，房租也不能炒了。

關(guān)鍵詞： 租賃 條例 住房 住房租賃制度體系