北上廣深4個城市住房市值85萬億元

與全球大多數國家和地區類似，房價的地區差異極大，中國內地大部分三四線城市的絕對房價和房價收入比基本合理，但是一線城市具有特殊性。根據我們的測算，2019年中國內地住房市值339萬億元，相當于GDP的343%，其中一線、二線、三四線城市住房市值分別為85、107、148萬億元，占比分別為25%、31%、44%，人均住房市值分別為113、37、14萬元。也就是說，北上廣深4個城市住房市值85萬億元，占中國內地四分之一，人均113萬元。

我們選取紐約、倫敦等一些具有代表性的全球核心城市進行對比。在考慮持有成本后，中國內地一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列，宇宙的中心。究其原因在于人口流入但土地供給嚴重不足、優質公共資源富集以及貨幣超發，中國內地一二線城市房價并非由當地中位數收入人群決定，而是由全國高收入人群決定;加上居民收入統計不全、高儲蓄率、高經濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不完全具備國際可比性。我們建議，以人地掛鉤和金融穩定為核心加快構建房地產長效機制，以促進房地產市場平穩健康發展。

絕對房價：中國內地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列。1)核心城市房價高、漲幅高是世界普遍現象。2009-2019年，北上廣深商品住宅成交均價漲幅達4倍以上，高于全國的2.0倍。與一線城市相比，二線和三四線的絕對房價和房價收入比較低。2019年一線、二線、三四線二手房均價分別為53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米，房價收入比分別為22.2、11.3、6.7。2)從絕對房價看，以使用面積口徑估算，北京、上海和深圳中心區域實際房價分別為15.0、14.3、14.1萬元/平方米，超過紐約的10.6萬元/平方米、倫敦的10.2萬元/平方米，僅次于香港的21.4萬元/平方米。3)中國內地一線城市房價收入比較高，市中心租金回報率不足2.1%。以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為67、56、37、52，高于紐約的11，倫敦的14，東京的11;外圍區房價收入均在20以上，同樣高于紐約、倫敦和東京;北上廣深租金回報率不足2.1%，低于紐約的4.8%、倫敦的3.3%、東京的2.7%。4)考慮持有費用后北上廣深與國際都市相對房價差距縮小。中國內地以外普遍征收房地產稅、且物業費較高，持有成本明顯高于內地?？紤]持有費用后，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為18、19、15，北上廣深分別為68、57、37、52，紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上廣深分別為1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明顯縮小。

1000萬人民幣能買什么房子?1)1000萬在北京、上海、紐約、倫敦核心區CBD附近可購買的住宅使用面積差距不大，在67-80平方米左右，但紐約市中心住宅每年持有費用超過16萬元，倫敦超過7萬元，北京和上海不足7000元。2)1000萬在北京、上海外圍區可購買使用面積在105-108平方米左右的住宅，而在倫敦、紐約外圍區可購買的住宅使用面積分別為140、160平方米左右。北京、上海外圍區房價較高，原因在于戶籍制度使得外圍區居民與核心區居民一樣可以分享主要優質公共資源。按照上述住房面積，紐約外圍區住宅每年持有費用超過19萬元，倫敦接近7萬元，北京和上海不足9000元。

中國內地核心城市房價的決定因素與長效機制。1)中國內地一二線城市房價并非由當地中位數收入人群決定，而是由全國高收入人群決定。在人口長期大量向一二線核心城市集聚的背景下，一二線城市土地長期供給嚴重不足導致高房價，人地嚴重錯配。并且，核心城市優質公共資源高度富集，特有的戶籍制度使得公共資源與戶口掛鉤、而戶口基本與房產掛鉤的情況更加促進全國高收入人群向核心城市集聚。此外，貨幣超發使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，刺激一線城市的房地產價格快速上漲。2)房價收入比和租金回報率的國際可比性很差。所謂“房價收入比4-6是合理區間的國際慣例”為訛傳，國際上并不存在這樣一個客觀標準。中國內地相對房價較高的原因主要在于：其一，經濟增速在全球較高，核心城市相對房價高是成長性的反映。其二，居民儲蓄率高達37%，是歐美發達國家的至少3倍以上，高儲蓄率推升房價收入比。其三，存在收入瞞報少報、大量外來人口只掙錢不定居、父母提供部分首付款等情況，導致核心城市居民實際購買能力被低估，進而房價收入比被高估。3)以人地掛鉤和金融穩定為核心加快構建房地產長效機制。包括：以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應;保持房地產金融政策穩定;轉變住房供應結構，豐富供應主體;推進房地產稅改革，在提高持有環節成本的同時降低交易環節成本，抑制投機型需求。

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