深圳和廈門分別開啟了2021年的第一場土拍

深圳首拍六宗地有三幅溢價率超40%，廈門首拍樓面價較去年暴增7成，房企獲利極難「鏖戰(zhàn)“兩集中”」

5月13日，深圳和廈門分別開啟了2021年的第一場土拍，分別攬金138億和190億。

與此前廣州、重慶、北京等城市比起來，深圳和廈門這次的土地供應(yīng)量都不算多，但仍有地塊的競爭表現(xiàn)激烈。其中，深圳市南山區(qū)西麗街道地塊的拍賣時間長達(dá)一個半小時，最終由深圳的本土房企龍光競得;廈門市場上，思明區(qū)地塊的競價達(dá)232輪，最終該地塊由中海和國貿(mào)聯(lián)合體以總價92.3億元競得。

深圳三幅地塊溢價率均超40%

深圳市本次集中出讓土地共六宗，吸引了萬科、越秀、金地、華潤、金茂、龍光、佳兆業(yè)等近30家房企的參與。最終，六宗地塊共攬金138億元。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳第一批供地規(guī)模比較小，但后續(xù)兩次供地面積會增加。

本次的六宗地塊中，兩宗位于深汕合作區(qū)以及一宗位于龍華區(qū)的地塊因?yàn)橹挥幸患腋傎I，分別以底價出讓，沒有進(jìn)入競價環(huán)節(jié)。剩下的三宗地塊中，位于寶安尖崗山的A122-0372地塊由佳兆業(yè)以競得，位于光明的A646-0083地塊和南山西麗T501-0101地塊被龍光集團(tuán)分別以69億元和10.88億元競得，可以說龍光是深圳本次土拍的贏家。

整場土拍，最具話題的應(yīng)屬南山西麗T501-0101地塊，整場土拍的時間為兩小時，該地塊的拍賣時間就長達(dá)一個半小時。中原地產(chǎn)顧問事業(yè)部主任高級主任劉嘉彬表示，這他感讓到非常意外，因?yàn)樗J(rèn)為這塊地的住宅為人才房，按照常理，深圳市人才安局集團(tuán)應(yīng)該會出手。寶安尖崗山地塊和光明地塊的競爭本應(yīng)該更激烈。

龍光集團(tuán)方面對《華夏時報》記者表示，其競得的西麗地塊和光明地塊都屬于TOD項(xiàng)目，發(fā)展前景普遍被看好。

值得注意的是，本次競拍的三宗地塊有兩宗達(dá)到最高限價之后進(jìn)入競配建面積階段，一宗為價高者得，最后三宗地塊的溢價率都超過40%。其中，光明地塊、寶安尖崗山地、南山西麗地塊的溢價率分別為45.07%，45.04%、44.96%。

李宇嘉表示，“整體來說，開發(fā)商對深圳土地的‘覬覦’是非常強(qiáng)烈的，因?yàn)樵谏钲趽碛许?xiàng)目，以深圳為原點(diǎn)拓展整個大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場，這已經(jīng)成為開發(fā)商提高市場占有率和核心競爭力的籌碼。”

李宇嘉還表示，達(dá)到地價上限以后產(chǎn)生的競配建地塊讓開發(fā)商的盈利空間被極大壓縮，后續(xù)將特別考驗(yàn)開發(fā)商的融資、開發(fā)能力，部分項(xiàng)目只能通過裝修溢價、產(chǎn)品打造來獲得合理利潤。

值得注意的是，深圳此次供地有一個很大的特征，即增加了公共住房配建的比例和要求。“每一宗地都有配建公共住房的要求，甚至還有單獨(dú)的人才住房用地，這樣大力度的增加公共住房，在國內(nèi)首屈一指。從新增供應(yīng)來看，深圳正在向二次房改確定的2018-2035年增加100萬套公共住房的目標(biāo)邁進(jìn)。”李宇嘉對記者說。

廈門土拍攬金190億

深圳市土地拍賣同一天，廈門2021年首次集中供地也如期舉行。本次廈門的土地供應(yīng)也不算多，共5塊地，分別位于思明、湖里、海滄、集美、同安五個區(qū)。五宗地全部成功出讓，總成交金額約190億元。

所有地塊中，屬思明區(qū)的2021P02地塊面積最大、成交金額和成交單價最高。據(jù)公眾號“廈門地產(chǎn)資訊”統(tǒng)計(jì)，該地塊的競價達(dá)232輪。最終，該地塊由中海和國貿(mào)聯(lián)合體以總價92.3億元競得，成交樓面價50430元/平，配建面積36200平，限價71600元/平。貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示，中海此次首次進(jìn)入廈門島內(nèi)，其主要意圖為占位區(qū)域、打造品牌。

但是樓面價與限價之間差距不大，加上配建面積較大，如何控制成本實(shí)現(xiàn)利潤，令人擔(dān)憂，對于該地塊的利潤空間等情況，《華夏時報》記者給中海地產(chǎn)發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

此外，熱度較高的還有湖里區(qū)2021P03地塊，吸引了華發(fā)、中駿、建發(fā)、萬科、旭輝、保利等18家房企報名參與競拍，是所有地塊中房企報名數(shù)量最多的地塊。最終該地塊被建發(fā)以總價26.3億元競得，成交樓面價50400元/平，配建面積13200平，限價71800元/平。該地塊的利潤平衡同樣是難題，對于該地塊未來規(guī)劃等情況，《華夏時報》記者給建發(fā)國際發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

溢價率較高的還有島外的海滄區(qū)H2021P01地塊，被聯(lián)發(fā)以總價26.6億元競得，成交樓面價27216元/㎡，溢價率35.7%。上述地塊的利潤空間有多大?聯(lián)發(fā)集團(tuán)發(fā)總部的工作人員對《華夏時報》記者表示會將該問題反饋給相關(guān)部門。截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

另外，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，廈門本批次成交樓面價為35823元/平方米，較2020年全年成交樓面價增長71.9%。潘浩表示，主要原因在于本批次中集中在市中心區(qū)域。

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