TOP50房企年報：超三成達“綠檔”

主流房企2020年年報已經披露完成。新華財經和面包財經研究員以2020年全口徑銷售額前50名的房地產企業為樣本，剔除未上市、部分數據缺失或部分數據異常等公司后，分析了45家樣本房企(以下簡稱“樣本房企”)2020年全年的財務表現及業績變化。

研究顯示，2020年樣本房企整體業績增速下行，毛利率呈下滑趨勢。

在“三道紅線”新規下，如何“去杠桿、降負債”仍是目前房企的主流議題。截至2020年末，綠檔房企和黃檔房企為主流，占比均近三分之一。5家紅檔房企中，多為中頭部房企。值得關注的是，部分房企通過增加權益的方式達到降低負債率的目的，如增加少數股東權益、發行永續債。

營收、利潤增速放緩 毛利率整體下行

數據顯示，樣本房企2020年實現累計營業收入為50984.66億元，同比增長13.85%;實現累計歸母凈利潤4566.98億元，同比增長0.24%。從近三年數據來看，樣本房企營收、歸母凈利潤增速均呈放緩趨勢。

圖1：樣本房企2018-2020年累計營收、歸母凈利潤增速

從年報數據來看，行業整體毛利率下行。受新冠疫情影響，45家樣本房企2020年銷售毛利率平均數為24.18%，同比下滑4.99個百分點;凈利率平均數為11.47%，同比下滑2.27個百分點，且與歷年相比，凈利率下降至2016年水平。樣本房企中，僅中南建設及金輝控股銷售毛利率逆勢提升。

根據房地產行業兌現報表利潤的滯后性，2017年高地價成本項目進入結算期，樣本房企整體毛利率出現下滑現象。此外，受疫情影響，房企開發項目工程進度及樓盤交付確收整體放緩，加之政策調控影響，樣本房企整體利潤空間有所壓縮。

近三成房企利潤下滑 禹洲集團業績變臉

2020年，中國恒大、碧桂園及綠地控股分別以5072.48億元、4628.58億元和4557.53億元位列總營收前三。在歸母凈利潤排行榜中，中國海外發展以439.04億元占據第一，萬科緊隨其后，2020年實現歸母凈利潤415.16億元。

圖2：營收超千億元房企2020年業績情況

營收超過1000億元的13家頭部房企中，融創中國的業績增速較為亮眼。2020年，融創中國營收同比增長36.19%，歸母凈利潤同比增長36.95%，與新城控股同處增速前列梯隊。與之相對的是，碧桂園和華夏幸福2020年營收同比分別下滑4.74%、3.80%。

從樣本房企的業績增速來看，建發國際集團2020年實現營業收入427.44億元，同比增長146.80%，營收增速位列第一。中南建設2020年營收同比增長9.43%，歸母凈利潤同比大增70.01%，在凈利潤增幅上排名第一。此外，共計7家房企營收同比下滑，13家房企歸母凈利潤同比下降，利潤下降房企占比近三成。

值得關注的是，共計7家房企出現增收不增利的情況。

圖3：增收不增利房企業績情況

禹洲集團營收及歸母凈利潤同比降幅均最大。年報顯示，2020年，禹洲集團實現營收104.11億元，同比下降55.20%;實現歸母凈利潤1.17億元，同比下降96.76%。在業績發布會上，禹洲集團解釋稱，公司原本擬將合作項目入賬列作收入，但因實際未達交樓標準而遭審計師駁回。報告期內公司利潤下滑，主要系部分高利潤的合營聯營企業未能并表、未能確認收入所致。

三道紅線：綠檔房企約占三分之一 資產負債率指標未達標率近六成

2020年，住建部出臺“三道紅線”新規以收緊房地產融資。按照監管要求，從2021年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期。

“三道紅線”分別是：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分別對應三個指標均超閾值、兩個指標超出閾值、一個指標超出閾值以及三個指標均不超閾值這四種情形。

圖4：樣本房企 2020年“三道紅線”指標情況

融資“三道紅線”預期之下，樣本房企交出了2020年的“成績單”。相較于2020年上半年末近一成的綠檔率，樣本房企去杠桿效果明顯。統計結果顯示，45家房企中，綠檔房企和黃檔房企為主流，均為17家，占比均接近三分之一;橙檔房企共計6家，紅檔房企共有5家，包括首開股份、華夏幸福、富力地產、中國恒大及綠地控股，其中3家為營收超千億級房企。

圖5：樣本房企 2020年“三道紅線”達標情況

單指標方面，剔除預收款后的資產負債率((負債合計-預收款項-合同負債)/(資產總額-預收賬款-合同負債))是樣本房企中達標率最低的指標。樣本房企中，共計27家房企超過70%的監管指標，未達標率達到六成。凈負債率((帶息債務-貨幣資金)/所有者權益合計，此處貨幣資金指非受限資金)方面，11家房企未達標，占比逾二成。

6家房企現金短債比(有息短期負債/貨幣資金)小于1，貨幣資金未能覆蓋短期有息債務。

降杠桿方式上，樣本房企多通過加快銷售回款、增加現金、減少有息負債等途徑。值得關注的是，部分房企也通過增加少數股東權益、發行永續債的方式達到降低負債率的目的，未來或存在一定的風險。2020年，金輝控股少數股東權益同比增加219.85%，成功由紅轉綠。此外，金科股份2020年新發行13.42億元永續債，“三道紅線”同樣全部轉為綠檔。

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