房價連跌兩年?四川達(dá)州再續(xù)“救市”政策背后

“房交會期間有優(yōu)惠，8折購房，政府每平方米補貼100元，開發(fā)商再補貼100元，去看一下吧。”

在四川達(dá)州城市核心地帶的中心廣場上，九龍城促銷人員積極地向過往行人推介著房子。這個樓盤優(yōu)惠政策還包括了2萬元家電現(xiàn)金補貼、5000元/套額外優(yōu)惠等7項。

4月10日~18日，達(dá)州市2021年春季房地產(chǎn)交易展示會在這里舉行。30個開發(fā)項目的促銷人員在廣場上散發(fā)傳單，一旦有人駐足，就會成群結(jié)隊地圍攏過來希望帶去看盤。政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場的政策和開發(fā)商優(yōu)惠促銷的政策被做成展板放在最為矚目的位置。

盡管各大開發(fā)商都拿出了很大力度的促銷優(yōu)惠政策，但是，現(xiàn)場的形勢顯示市場并不火熱，“周末的人要多一些，但也是看熱鬧的居多，整體市場形勢沒有明顯好轉(zhuǎn)。”達(dá)州市一位開發(fā)企業(yè)營銷部門負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)表示。

在此次房交會前夕，達(dá)州市政府辦公室發(fā)布《關(guān)于延長<中心城區(qū)應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展九條政策措施>執(zhí)行期限的通知》，達(dá)州市中心城區(qū)100元/平方米購房補貼將繼續(xù)執(zhí)行到今年6月底。

今年以來，一些城市房地產(chǎn)市場再度發(fā)生過熱現(xiàn)象，住建部時隔三年再次啟動約談模式。在此背景下，作為2020年全國第一個推出購房補貼政策的城市，達(dá)州今年發(fā)布延續(xù)執(zhí)行購房補貼政策頗受關(guān)注。

房地產(chǎn)市場持續(xù)下行

就在房交會期間，達(dá)州土拍市場重啟。4月13日，正黃地產(chǎn)競得達(dá)州市蓮花湖IIIB7-1地塊，土地出讓面積34973平方米(折合52.46畝);成交單價575萬元/畝，成交總價約3.02億元，折合樓面價約3920.45元/平方米。

“正黃拿的地跟我們挨著的，但是單價比我們低了1000多元，以后它的價格空間就比我們大很多。”藍(lán)光芙蓉風(fēng)華置業(yè)顧問向第一財經(jīng)表示。

2018年5月，藍(lán)光地產(chǎn)以510萬/畝，折合樓面價約5100元平方米的價格，拿到占地約200.88畝的lllB2-5地塊，創(chuàng)下了達(dá)州土地成交歷史記錄，這是藍(lán)光進(jìn)入達(dá)州的第一個項目。

然而，“藍(lán)光運氣不好，進(jìn)入的時候正是達(dá)州房地產(chǎn)最高峰，拿地之后，市場形勢開始下行。”這位置業(yè)顧問表示。

一位達(dá)州房地產(chǎn)市場研究資深人士向第一財經(jīng)介紹，達(dá)州房地產(chǎn)市場上一輪火熱是從2016年開始啟動到2018年達(dá)到高峰，均價從5000多元上漲到8000多元。彼時，樓市的火熱，使得2018年下半年開始市場就有回調(diào)的跡象。

達(dá)州市本地房地產(chǎn)平臺達(dá)房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2016年，達(dá)州主城區(qū)商品住宅成交均價為5200元/平方米左右;2017年，房價迅速“破6”、“破7”，部分房源銷售均價“破8”和“破9”;2018年，達(dá)州的房價相較2017年增長達(dá)到29%。

該市場研究人士表示，過快上漲透支了市場需求，樓市價格大大超過了達(dá)州市當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑袌鲂蝿輳?019年開始急轉(zhuǎn)直下。

“最先開始降價的是位于蓮花湖片區(qū)的中梁首府，在2018年年底大幅降價促銷，折價1/3左右，單價從8000多元降到了6000多元。”前述開發(fā)企業(yè)營銷人士表示。

2018年，中梁首府樓盤將售價降到6400元/平方米，甚至最低達(dá)到6100元/平方米，而以前售價在8000~9000多元/平方米，最高甚至是上萬元。中梁的降價引發(fā)了購房者的不滿。對此，中梁的解釋是降價銷售的房源屬于尾盤。隨后達(dá)州市住建局約談了其負(fù)責(zé)人并對其展開調(diào)查。

“中梁降價之后，大家還比較含蓄，但是2019年以后，各大開發(fā)商都開始推出各種優(yōu)惠政策，快速甩貨。同時，市場上“5”字頭價格的樓盤迅速多了起來，整體均價一直下降到現(xiàn)在6800元左右。”這位開發(fā)企業(yè)營銷人士表示。

達(dá)房指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年，達(dá)州市主城區(qū)商品住宅成交16199套，比上年同期下降23.55%，成交金額112.87億元，下降28.89%，成交面積下降152.76萬平方米，下降26.99%，成交均價7447.23元/平方米，下降5.8%。

進(jìn)入2020年，市場又遭遇新冠肺炎疫情的影響。前述開發(fā)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人表示，外地務(wù)工人員約占達(dá)州購房群體的1/3，春節(jié)期間也是樓市傳統(tǒng)旺季，疫情防控抑制了返鄉(xiāng)置業(yè)，另外，疫情也使得外出務(wù)工或經(jīng)商人群收入受到了影響，因此，這損失了一大部分客源。

在這樣的背景下，開放商紛紛選擇了打折促銷、優(yōu)惠促銷，通過“以價換量”的措施加快去化。達(dá)房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2020年達(dá)州主城新房交易量雖不及2018年，但同比2019年卻增加了8.8%，可見“以價換量”在2020年達(dá)州樓市起到了關(guān)鍵性作用。

2020年，達(dá)州主城區(qū)商品住宅成交19327套，同比增長了26.66%;總金額133.85億元，同比增長了24.1%;總面積189.57萬平米，同比增長了24.1%，成交均價7070元/平方米，同比下降5.1%。

達(dá)房網(wǎng)的2020年度樓市報告顯示，連續(xù)兩年下降之后，達(dá)州主城區(qū)2020年新房成交均價同比2018年下降了超過了10%。截至2020年12月底，達(dá)州主城新房在售均價為6759.51元/平方米。

與2017年~2018年日光、秒光盤頻現(xiàn)的光景不同，前述開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在市場變化也帶來購房行為的變化，之前購房者關(guān)注品質(zhì)，現(xiàn)在明顯更關(guān)注價格，而且購買決策周期變長了。剛需成為主要產(chǎn)品方向，一些主打改善型產(chǎn)品的又調(diào)整為剛需產(chǎn)品。

政府連續(xù)出手“救市”

近年來，達(dá)州市中心城區(qū)實施了“西擴(kuò)東跨南延，適度向北發(fā)展”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。西擴(kuò)重點發(fā)展就是蓮花湖板塊、馬踏洞板塊。達(dá)州市主城區(qū)以西外新區(qū)蓮花湖板塊為城市熱點建設(shè)板塊，均價7000~8000元/平方米。

但是，在蓮花湖片區(qū)，今年年初推出的陽光大地書香瀾臺項目均價卻在6500元/平方米，開盤時還推出了48.8萬元任選82平方米戶型的優(yōu)惠。這對蓮花湖片區(qū)形成了沖擊。陽光大地是2020年新進(jìn)入達(dá)州市場的開發(fā)企業(yè)，一口氣拿下了5宗地，其風(fēng)格就是快進(jìn)快出。

前述市場研究人士表示，達(dá)州房地產(chǎn)市場下行，與前期市場上漲過快、價格過高有關(guān)，也與現(xiàn)在很多樓盤位于新開發(fā)區(qū)域拉低價格也有關(guān)，還有就是和一些像陽光大地這樣快周轉(zhuǎn)風(fēng)格的開發(fā)商“低價入市”有關(guān)。

樓市的持續(xù)下行動搖了開發(fā)商信心。前述開發(fā)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人表示，在一些開發(fā)商快速出貨和低價入市的行為下，市場均價持續(xù)走低，今年將有8~9個主力項目入市，蛋糕沒有變大，但是，供應(yīng)量變大了很多，因此，開發(fā)商有些悲觀情緒。

根據(jù)達(dá)房網(wǎng)統(tǒng)計，2020年達(dá)州主城區(qū)全年成交涉宅用地共計30宗，成交占地面積總約173.72萬平方米，增加約22%，成交金額總約81.08億元，上浮約2.6%;涉宅用地樓面均價上漲約298元/平方米。

不過，第一財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，達(dá)州2020年成交的30宗地中有10宗地是由當(dāng)?shù)卣脚_公司拍得。另外一位開發(fā)企業(yè)人士表示：“土地好多都是平臺公司來拿，怕流拍影響市場積極性。”為了穩(wěn)定信心，政府有關(guān)部門也多次召集開發(fā)企業(yè)座談會商。

針對市場價格走勢，前述開發(fā)企業(yè)人士表示，有關(guān)部門曾召集開發(fā)企業(yè)商談市場形勢，有一個意見就是設(shè)立市場價格的上限和下限，一個寬一點的浮動空間，但是此事最終沒有下文。“開發(fā)商太多了，不能形成統(tǒng)一意見。”

在這樣的背景下，達(dá)州市政府辦公室發(fā)布《關(guān)于延長<中心城區(qū)應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展九條政策措施>執(zhí)行期限的通知》。前述市場研究人士表示，受疫情防控影響，今年一季度成交量低，今年政府決定延續(xù)執(zhí)行政策，目的還是穩(wěn)定市場。

實際上，房交會也是時隔多年之后才重新舉辦。2020年，達(dá)州市恢復(fù)舉辦房地產(chǎn)春交會和秋交會，其目的也是搭建平臺恢復(fù)市場信心。

2020年1月11日，達(dá)州市人民政府發(fā)布《關(guān)于中心城區(qū)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展十二條政策措施》，規(guī)定凡購房者購買建筑面積低于140平方米的新建普通住房，由市、區(qū)財政對各自供應(yīng)土地的開發(fā)樓盤給予100元/平方米的補助。

這一政策出臺時還沒有爆發(fā)新冠肺炎疫情。

2020年4月28日，達(dá)州市又發(fā)布《中心城區(qū)應(yīng)對新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展九條政策措施》再次擴(kuò)大購房補貼范圍，將建筑面積140平方米(含)以上新建商品房納入，并將住房公積金貸款最高限額從50萬調(diào)整到60萬、放寬產(chǎn)權(quán)車位補貼期限。

達(dá)州市住房和建設(shè)局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)表示，達(dá)州是2020年全國第一個出臺購房補貼政策的城市，因為房價已經(jīng)下跌很多。今年達(dá)州出臺政策繼續(xù)執(zhí)行時，也事先向上級部門進(jìn)行了匯報。

這位負(fù)責(zé)人沒有使用“救市”的表述。他解釋稱，出臺購房補貼政策的初衷是為了剛需購房者提供實惠，也同時為了貫徹中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的要求。達(dá)州市場80%是剛需，20%是改善型需求，市場并沒有投機(jī)炒作者。

在上一次房地產(chǎn)市場形勢下行期間，達(dá)州市也曾經(jīng)推出過購房補貼政策，幫助打達(dá)州房地產(chǎn)市場走出低谷，走向新一輪上行周期。2020年1月，達(dá)州出臺12條措施時也使用的是“恢復(fù)購房補助”。

2015年7月22日，達(dá)州發(fā)布凡在達(dá)州主城區(qū)購買首套建筑面積140平方米以下普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房，每套住房受益財政給予購房業(yè)主80元/平方米的補助。這一政策持續(xù)到2017年12月20日。

在此次春季房交會上，政府有關(guān)部門強(qiáng)化了政策的宣傳，選擇在春交會前夕發(fā)布，政府花錢為企業(yè)賺了吆喝。在舉行房交會的同時，又拿出核心優(yōu)質(zhì)地塊啟動土拍市場。正黃所拿地塊就是在6家開發(fā)商進(jìn)行數(shù)十輪競拍取得的。

五線城市的困境

在這次房交會上，各大開發(fā)商都拿出很有力度的促銷政策。前述開發(fā)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人表示，政府的政策對市場有一定幫助作用，但是整體市場仍然還在下行。而前述研究人士認(rèn)為，現(xiàn)在處于下行恢復(fù)期，預(yù)計這一趨勢未來還將持續(xù)一段時間。

實際上，近期除了達(dá)州，全國還有溫州、張家界等城市出臺類似政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市的相關(guān)政策，客觀上都有助于房地產(chǎn)交易行情的活躍，也可以認(rèn)為在人口導(dǎo)入和去庫存方面，有相對迫切的需求。

達(dá)州是四川東北部區(qū)域性中心城市。在第一財經(jīng)·新一線城市研究所發(fā)布《2020城市商業(yè)魅力排行榜》的城市分級中，達(dá)州被列為四線城市，不過，達(dá)州市場分析人士將達(dá)州歸為五線城市。

這一城市受到了周邊成都和重慶兩大城市的虹吸效應(yīng)。前述開發(fā)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人表示，“達(dá)州市是外出務(wù)工大市，消費人群大量外遷，有經(jīng)濟(jì)實力的都在外地購房，因此，外溢現(xiàn)象比較嚴(yán)重。”

接受采訪的人士和達(dá)州市民都談到一個現(xiàn)象，就是達(dá)州人很多到成都和重慶購房。那邊教育醫(yī)療資源豐富，有很多為了小孩讀書選擇去了成都購房。前述研究人士也表示，實際上，達(dá)州上一輪樓市火熱也與成都樓市限購政策有關(guān)，使得一些購房者回流達(dá)州購房。

成都周邊區(qū)縣城也將達(dá)州作為主要的促銷市場，比如2019金堂城市品牌推廣暨精品房產(chǎn)推介會在達(dá)州市舉行，金堂縣政府有關(guān)部門組織各大開發(fā)商向達(dá)州推介展示了金堂的樓盤。

從統(tǒng)計公報來看，2019年末達(dá)州市戶籍人口為658.94萬人，常住人口574.1萬人。最近10年達(dá)州市的戶籍人口呈下降趨勢，常住人口略微有些增長。達(dá)州市人力資源和社會保障局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，達(dá)州市在外務(wù)工總數(shù)171.22萬人，其中省外務(wù)工126.0022萬人。

返鄉(xiāng)置業(yè)是達(dá)州市場的主力。一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對達(dá)州樓市客群進(jìn)行了分析：比如，達(dá)州市開發(fā)重點西外片區(qū)的客戶群有30-40%在達(dá)州本地工作，60%左右客戶在外地務(wù)工;而在南外片區(qū)20%左右在達(dá)州城區(qū)工作，80%在外地務(wù)工。

但是，這一群體在外地購房的意愿在增長。前述達(dá)州市住建局人士表示，四川大部分地市與達(dá)州都面臨類似境況，人口外流和房價下行，因此，也不只達(dá)州，其他地市也有推出購房補貼政策的，而且力度比達(dá)州更大。

比如，2020年10月，內(nèi)江市政府辦公室印發(fā)了《保持中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的九條措施》，對符合購房補貼對象的首套房購房家庭按建筑面積150元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予購房人補貼;對在中心城區(qū)范圍內(nèi)擁有1套普通商品住房，再購買第2套普通商品住房的購房家庭按建筑面積80元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予補貼。

該人士表示，去年四川省教育廳出臺政策，禁止跨市掐尖招生，這樣達(dá)州本地的小學(xué)資源不能夠往成都去考，所以這一塊也能減少一部分人去成都購房。另外，前述市場研究人士也表示，達(dá)州市也大力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育衛(wèi)生資源，比如華西醫(yī)院、嘉祥外國語學(xué)校等的落戶達(dá)州。

近年來，達(dá)州也著力的吸引人口入住。2018年，達(dá)州市出臺的《川陜革命老區(qū)振興發(fā)展核心示范區(qū)建設(shè)實施方案》提出，到2020年，達(dá)州市主城區(qū)將建成“雙130”城市(即主城區(qū)面積達(dá)130平方公里、常住人口達(dá)130萬人)。

“十四五”期間，達(dá)州將借成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的國家戰(zhàn)略，推動萬達(dá)開三大主城相向發(fā)展，聯(lián)動打造萬達(dá)開都市圈，協(xié)同推進(jìn)川東北渝東北一體化發(fā)展;爭創(chuàng)四川省經(jīng)濟(jì)副中心，達(dá)州將突出經(jīng)濟(jì)總量“沖刺4000億”、城市規(guī)模“建設(shè)雙300”任務(wù)。

前述開發(fā)企業(yè)營銷人士表示，達(dá)州市的人口基數(shù)還是很大的，四川省人口第三大城市，而且城鎮(zhèn)化還在加速，老城區(qū)房屋老舊，很多農(nóng)村人口還要進(jìn)城，所以，市場還是有的，這也是為什么陸續(xù)有開發(fā)商進(jìn)入的原因。

關(guān)鍵詞： 四川達(dá)州 政策