服務費套路多？貸款中介仍強推“經(jīng)營貸”入樓市

2021年以來，一場針對違規(guī)挪用“經(jīng)營貸”炒房的清查大幕不斷鋪開，北京、上海、廣東、深圳等地監(jiān)管機構均發(fā)文要求肅清“經(jīng)營貸”炒房亂象，嚴禁違規(guī)貸款資金流入樓市。目前，多地已經(jīng)公布貸款涉嫌違規(guī)的自查及調(diào)查結果，但北京商報記者近日在調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)一些貸款中介依舊打著“一條龍”包通過的旗號，為購房者“排憂解難”。而在話術強推背后，隱藏的卻是居間費、墊資費、公司費、流水費等一系列收費套路。

貸款中介打包票

“經(jīng)營貸”已存在多年，主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業(yè)資金。但近年，卻有部分“經(jīng)營貸”被異化成為炒房的推手。

北京商報記者近日在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然監(jiān)管已明令禁止“經(jīng)營貸”等貸款資金流入樓市，但北京地區(qū)一些的貸款中介反而打出“監(jiān)管趨嚴、利率走高”“現(xiàn)在正是辦貸款的好時機”等口號攬客。

北京商報記者以一位急需資金購買二套房的投資者身份對北京市多家貸款中介進行調(diào)查，貸款中介無一例外均向記者推薦了“經(jīng)營貸”。貸款中介孟斐(化名)向記者展示了公司2020年一季度獲批貸款的最新成果，他介紹稱，“我們公司一季度幫客戶放款的金額大概是6億元，3月17日放款的金額就達到1億元，放款量非常大，放款的客戶里有30%用來買房，大部分客戶都會用這個錢去做其他事，很少用到企業(yè)里，企業(yè)主要涉及到股東，拿自己房子去抵押不太現(xiàn)實”。

當記者明確提到利用“經(jīng)營貸”購房是違規(guī)行為時，孟斐反駁稱，“不違規(guī)，只要銀行批貸以后，用戶沒有通過銀行卡直接打入到房地產(chǎn)公司去買房，只要錢不直接流向房地產(chǎn)，那就不存在任何違規(guī)”。

另一位貸款中介王謙(化名)則向記者直言，“最近嚴查的原因是去年房價很低，好多購房者自己拿著材料去找銀行申請，貸款批下來之后，好多細節(jié)上的操作不懂，直接拿著錢去投資炒股、投資買房，銀行就會查出來。要是通過我們來做，我們會把現(xiàn)金先變現(xiàn)，去分多個賬戶匯到一個總賬戶，再從總賬戶匯款，做很多的資金流向，銀行根本就監(jiān)測不到這筆錢”。

從貸款中介的口中，利用“經(jīng)營貸”購房已經(jīng)成為主推的一種方式，談及猖獗的貸款中介強推現(xiàn)象，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受北京商報記者采訪時分析稱，首先，信貸供給端也就是銀行對“經(jīng)營貸”和消費貸等貸款的審查力度和動力不足，近年來實體經(jīng)濟增速下行，“經(jīng)營貸”資金進入樓市，銀行反而不擔心其后續(xù)還款能力。其次，信貸需求端面對房地產(chǎn)市場前景繼續(xù)向好，投資樓市的動力不減。但因為近年來房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴，進入房地產(chǎn)領域的合規(guī)資金規(guī)模越來越受到限制。另外，“經(jīng)營貸”在監(jiān)管引導金融支持實體經(jīng)濟的背景下，利率價格相對低廉，與房地產(chǎn)領域利率之間產(chǎn)生了利率套利機會，進一步刺激信貸資金違規(guī)流入樓市。

服務費套路多

通常情況下，根據(jù)正規(guī)的流程，“經(jīng)營貸”主要面向群體為納稅的個體商戶及中小企業(yè)主，房產(chǎn)需要客戶有完全產(chǎn)權且能夠上市交易、配套設施完善，主要對應為變現(xiàn)能力強的住宅或者商業(yè)用房。每家銀行對公司經(jīng)營年限的規(guī)定要求不統(tǒng)一，基本為半年至一年左右，并且要求主營業(yè)務清晰，信用記錄良好，沒有違法違規(guī)記錄等。

在調(diào)查過程中北京商報記者注意到，一些貸款中介正是利用了有需求的購房者大多沒有公司這一現(xiàn)狀，“鉆空子”謀求暴利。

“我們這邊可以辦‘經(jīng)營貸’，但首先你需要一家公司，親朋好友如果有最好，沒有我們也可以幫您辦理。”從貸款中介的口中，購房者擁有一家公司的方式主要為辦理新公司、變更為法人或股東、入股公司三種。

不同的低息利率對應的公司“段位”也不盡相同，例如，購房者要想拿到目前最低年利息為3.65%的貸款，就必須要擁有自己的公司，公司同時需要有一定的經(jīng)營流水;3.85%年利息需要有個體經(jīng)營執(zhí)照;4.5%左右的年利息需要購房者公司，但不需要經(jīng)營流水。

當北京商報記者問及注冊新公司需要的費用時，貸款中介則搬出了銀行的審核規(guī)定，孟斐介紹稱，“每家銀行對公司的要求不同，如果需要新注冊一家公司，貸款中介的收費在5000-7000元;入股股東的話費用也是5000-7000元;如果變更成為一家經(jīng)營一年以上的公司的法人，費用在1.2萬-1.5萬元”。

除了辦理公司的費用，居間服務費以及包裝“流水”費用也都成為貸款中介的收費指標。“按照個人住宅可申請到房產(chǎn)評估值七成左右的貸款計算，500萬元的房子能貸款300萬元左右，這300萬元收費主要包括，服務費3萬元，服務費中有和銀行前期需要對接的材料，還有后期資金使用流向的包裝，再加1.5萬元的公司包裝費用，還有9000元的三方收款費用。” 王謙說道。

北京商報記者注意到，一些隱藏的費用也涵蓋其中，這就牽涉到房屋首次抵押和二次抵押的問題，辦理貸款時房屋首次抵押的利率相對較低，那如果購房者存在首套房貸款還未還清的情況怎么辦?貸款中介就提到了墊資操作的一種模式，例如購房者首套房產(chǎn)仍有50萬元貸款未還清，這時貸款中介便可以先行將50萬元貸款替購房者墊付，隨后等購房者“經(jīng)營貸”放款之后，再將這筆費用還給貸款中介。墊資費以10-15天為一個周期收取，例如50萬元貸款，一個周期需要收取墊資費3500元，如果“經(jīng)營貸”審批時間達到一個月，那么貸款中介將從中獲利7000元。“如果客戶要購買的房子沒有確定好，但銀行批貸通過了，后期客戶反悔不想使用這筆貸款，還要承擔違約費用。”孟斐說道。

看懂研究院高級研究員卜振興在接受北京商報記者采訪時表示，辦理“經(jīng)營貸”對貸款中介而言有利可圖，并且利潤豐厚。“經(jīng)營貸”本身是鉆了監(jiān)管和銀行漏洞，具有很高的危險性。“經(jīng)營貸”流入資金本身不合規(guī)，如果查出將會受到嚴格的處罰。此外，賬戶分別打款在集中匯總的過程中，有可能造成資金的流失，面臨欺詐風險;“經(jīng)營貸”在運作中面臨高額費用以及違約后的處罰措施;即使貸款成功，通過貸款實現(xiàn)的高杠桿買房，也會對個人生活產(chǎn)生巨大的壓力。

光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，貸款中介主要是鉆了“經(jīng)營貸”資金流向難以追蹤的“空子”，為“經(jīng)營貸”資金流向樓市進行“包裝”，貸款中介從中收獲不菲“中介服務費”。從目前的一些案例信息看，主要是通過注冊新公司申請“經(jīng)營貸”，并將“經(jīng)營貸”資金套現(xiàn)、多賬戶進行流轉“洗白”，中間產(chǎn)生的費用都是由最終借款人承擔。“經(jīng)營貸”違規(guī)流入樓市潛在風險毋庸諱言，同時，借助貸款中介“投機炒房”也面臨欺詐、過高債務杠桿、資金鏈斷裂等風險。

銀行提醒勿輕信

在貸款中介的口中，銀行的風控手段形同虛設，貸前審核亦毫無意義可言，那么貸款中介強推“經(jīng)營貸”購房的套路是否可行?北京商報記者又對北京地區(qū)銀行、樓盤地產(chǎn)商進行了更為深度的調(diào)查。

北京地區(qū)一位國有大行支行信貸部門人員對記者提醒稱，“銀行‘經(jīng)營貸’的年利率都是按監(jiān)管下發(fā)要求的普惠利率執(zhí)行，目前在3.85%左右，要求個體經(jīng)營戶的企業(yè)正常經(jīng)營半年以上，貸款是用于企業(yè)經(jīng)營周轉的，購房的用途銀行不支持也不會引導，監(jiān)管機構最近在嚴查涉房資金，銀行和貸款中介、企業(yè)融資服務沒有任何合作，不要相信貸款中介亂七八糟的話”。

北京地區(qū)樓盤也正在對此類“經(jīng)營貸”炒房行為進行嚴查，北京某地區(qū)一家去年5月開盤的樓盤銷售人員向北京商報記者直言，“經(jīng)營貸”購房現(xiàn)在是嚴查對象，就算之前是通過違規(guī)辦理“經(jīng)營貸”購房的用戶，一旦被查出來也要提前還款。

另一家樓盤銷售人員也向記者確認了這一信息，并明確表示“不可操作”。陶金進一步分析稱，嚴禁“經(jīng)營貸”違規(guī)入樓市，從宏觀上看就是控制來自多方面的風險，一是要控制房地產(chǎn)市場融資風險，二要規(guī)避炒房帶來的價格波動和違約風險，控制居民部門杠桿率的持續(xù)上升。從微觀角度看，貸款中介機構的介入明顯加劇了個人購房的杠桿率，提升個人購房的風險和債務負擔，同時多數(shù)貸款中介本身并不具備相關的業(yè)務資質，也斷不會為違約和房產(chǎn)被處置等風險替購房者負責，還可能存在欺詐問題。

而回收貸款這一行為也早有預兆。“按照監(jiān)管要求，轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占‘經(jīng)營貸’自查業(yè)務總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業(yè)務不審慎，部分涉及借款人刻意規(guī)避審查。”3月23日，北京通報了轄內(nèi)銀行采取全面自查、開展專項核查后發(fā)現(xiàn)的“經(jīng)營貸”違規(guī)入樓市情況。

在銀行自查基礎上，北京銀保監(jiān)局會同相關部門選取重點機構進一步開展了專項核查，已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場信貸資金約3000萬元。目前北京銀保監(jiān)局已經(jīng)啟動對4家銀行的行政處罰立案程序和調(diào)查取證工作。北京銀保監(jiān)局還透露，將會同市相關部門研究建立針對不法中介和違規(guī)借款人的聯(lián)合懲戒機制。

從銀行層面的監(jiān)管措施來看，卜振興提醒稱，風控手段上，銀行目前主要是審核放款賬戶流水、企業(yè)資質等，后期建議可以加強對于申請“經(jīng)營貸”企業(yè)賬戶經(jīng)營流水的監(jiān)控，需要提供相應的流水清單，做好復核。

“問題還在于各金融機構如何高效落實，并產(chǎn)生效果。銀行審貸這一關非常關鍵，但這背后需要平衡銀行業(yè)務競爭與嚴格審貸的關系，且涉及到銀行內(nèi)部相關產(chǎn)品業(yè)務管理流程、考核激勵機制問題、審貸員綜合素質等。”周茂華說道。

關鍵詞： 貸款 經(jīng)營貸