海景房賣出“白菜價(jià)”？乳山銀灘“白菜價(jià)”海景房背后

長(zhǎng)達(dá)21.7公里的沙灘延綿腳下，陽(yáng)光、海鳥(niǎo)、漁帆，海風(fēng)徐徐吹來(lái)，聞著空氣中淡淡的海水咸味，讓身體和心靈同時(shí)回歸大自然……憑借優(yōu)美的海景和一波波大力宣傳，山東省威海市乳山銀灘海景房在過(guò)去十多年吸引了來(lái)自全國(guó)各地的大批購(gòu)房者。

近日，有媒體曝出乳山海景房每平方米只賣1000元，這個(gè)價(jià)格讓人很難和海景房掛鉤，甚至不及很多偏遠(yuǎn)的中西部小縣城。威海海景房房?jī)r(jià)的真實(shí)情況到底如何?

“十一”長(zhǎng)假期間，第一財(cái)經(jīng)記者驅(qū)車來(lái)到乳山銀灘。一路上，多處荒敗斑駁、無(wú)人入住的“別墅”映入眼簾，防水、墻皮修復(fù)的店鋪顯眼地林立在路旁。走進(jìn)最靠近銀灘的大慶路一條街，除了熱熱鬧鬧的海鮮炒菜館，每隔幾米就有一家房屋中介的門頭，門口、墻面上貼出了密密麻麻的二手海景房的銷售信息，前來(lái)打聽(tīng)的購(gòu)房者卻寥寥無(wú)幾。

乳山銀灘附近破敗的海景別墅

“今年以來(lái)房?jī)r(jià)明顯下跌，生意很不好做。賣房的房主不少，疫情影響不知道啥時(shí)候過(guò)去，有些歲數(shù)大的人也不愿意來(lái)了，有些人生意不景氣，急著用錢想把房子賣了套現(xiàn)，但是來(lái)打聽(tīng)想買房的人比往年少多了。”在銀灘做房屋中介十來(lái)年的王東北告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

對(duì)于網(wǎng)傳的10萬(wàn)元不到買到一套海景房的情況，王東北認(rèn)為這并不具有參考價(jià)值。“房子價(jià)格確實(shí)在下跌，但市場(chǎng)平均價(jià)大約在3000元/平方米左右，那些標(biāo)著1000元/平方米的房子，要不就是閣樓，要不就是車庫(kù)改的。”王東北說(shuō)。

大慶路上密集的房產(chǎn)中介門頭

海景房賣出“白菜價(jià)”?

乳山是山東威海下轄的一個(gè)縣級(jí)市，位于山東半島東南部，海景房所在地銀灘距離乳山市區(qū)有20多公里，因其優(yōu)美的海岸線被譽(yù)為“天下第一灘”“中國(guó)最美海岸線”，被評(píng)定為國(guó)家AAAA級(jí)旅游度假區(qū)，并獲得聯(lián)合國(guó)人類居住生活方面的最高獎(jiǎng)項(xiàng)——人居獎(jiǎng)。

王東北在銀灘做海景房中介已經(jīng)有13年時(shí)間。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前在銀灘周圍活躍著1000多家中介，大家常常互通有無(wú)，遇到房主低價(jià)著急賣房子的情況，會(huì)自己先以低于市場(chǎng)價(jià)收掉，待高價(jià)的時(shí)候再賣。在房?jī)r(jià)上漲的年景，王東北通過(guò)低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬(wàn)塊錢。但隨著今年房?jī)r(jià)的下跌和市場(chǎng)的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。

“我去年以33萬(wàn)的價(jià)錢收了一套6樓的電梯房，房齡10年，88平方米精裝修，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)是36萬(wàn)。原房主來(lái)自江蘇，買來(lái)投資的，一次沒(méi)住過(guò)，因?yàn)樵恐骷敝缅X，我低價(jià)收了，沒(méi)想到今年即使降價(jià)到30萬(wàn)房子也很難賣。”王東北說(shuō)。

上述海景房?jī)?nèi)

王東北現(xiàn)在手里已經(jīng)有十多套房子，隨著海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒賣出幾套。

“我們收房子借的錢都是有利息的，現(xiàn)在賣是虧一萬(wàn)兩萬(wàn)，如果再有幾個(gè)月沒(méi)賣出去就越虧越多。”王東北說(shuō)。

王東北告訴第一財(cái)經(jīng)記者，10年前，銀灘的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4000多元，過(guò)了這么多年，房?jī)r(jià)沒(méi)升值反而跌價(jià)，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開(kāi)始賣房。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，乳山銀灘9月份二手房均價(jià)為每平方米3940元，最低價(jià)格為每平方米2000元。

根據(jù)王東北的了解，2017年~2018年是乳山銀灘房?jī)r(jià)漲得最快的時(shí)候，但今年以來(lái)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，一路跌去了這幾年的漲幅。

除了王東北外，多家位于銀灘的房產(chǎn)中介都告訴記者，今年的光景不好，幾乎賺不來(lái)錢。

乳山中介掛出來(lái)的二手海景房信息

早在2003年，大慶油田最先來(lái)到銀灘開(kāi)發(fā)海景房，其中不少房子是作為大慶油田職工的福利房。隨后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商投入到銀灘的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2007年~2010年是乳山房地產(chǎn)發(fā)展的巔峰，錢砸到土地里，一棟棟海景房拔地而起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上密密麻麻建造了200多個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)少則有近十棟房子，多則近百棟房子，幾乎一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)開(kāi)發(fā)商。王東北說(shuō)，銀灘的房子實(shí)在太多了，具體多少套沒(méi)人統(tǒng)計(jì)過(guò)。

17年前，在銀灘開(kāi)發(fā)之初，來(lái)自山西太原的周廣平就曾跟著看房團(tuán)的大巴來(lái)到銀灘看房。

“那時(shí)候環(huán)境還沒(méi)有現(xiàn)在好。當(dāng)時(shí)房子一平方米只賣1000多元，11萬(wàn)元就可以買套房。”周廣平告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

周廣平所在的看房團(tuán)里有不少人被這片海灘以及開(kāi)發(fā)商談到的美好未來(lái)所吸引，果斷下手買房。比較理性的周廣平當(dāng)初并沒(méi)有下手。

“那時(shí)候雖然房?jī)r(jià)低，但當(dāng)時(shí)的工資也低。團(tuán)里那些當(dāng)初買了房的人談不上投資成功。”周廣平說(shuō)。

已經(jīng)退休的周廣平在今年“十一”假期，帶著老伴再次來(lái)到了銀灘。這次，他想為自己和老伴張羅一套海景房來(lái)養(yǎng)老。

“我認(rèn)為乳山的房子不具有投資價(jià)值，但這邊的環(huán)境好、空氣好、負(fù)氧離子高，對(duì)一些慢性疾病有好處，每年來(lái)住幾個(gè)月，趕海、游泳、釣魚，生活成本也低，對(duì)養(yǎng)老蠻適合的。”周廣平解釋說(shuō)。

看房團(tuán)的秘密

記者在威海走訪海景房時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)頗為奇怪的現(xiàn)象，在威海，裝修、房屋狀況都不錯(cuò)的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價(jià)1萬(wàn)左右，一手房和二手房?jī)r(jià)差很大。

周廣平告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這其中的重要原因是，新房和二手房面對(duì)的客戶群體是不一樣的。新房主要面對(duì)的是開(kāi)發(fā)商組織的“看房團(tuán)”，二手房主要面對(duì)的是到沙灘來(lái)玩的散客。

“跟著大巴車免費(fèi)看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房團(tuán)根本沒(méi)時(shí)間接觸當(dāng)?shù)厝耍瑳](méi)機(jī)會(huì)了解當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格，銷售一忽悠，不少人一看這么好的沙灘，房?jī)r(jià)又這么便宜就忍不住下手了。這是一個(gè)理智不理智的問(wèn)題，如果理智的人，他會(huì)自己再來(lái)看看二手房的價(jià)格。”周廣平說(shuō)。

在乳山海景房新樓盤旁停著的“看房團(tuán)”大巴車

記者在威海一新開(kāi)樓盤門口，發(fā)現(xiàn)一輛來(lái)自江蘇的看房團(tuán)大巴車，銷售正在給團(tuán)員介紹新開(kāi)盤的海景房，這一海景房的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)元/平方米。

山東各地海景房主打養(yǎng)老概念，在北京、上海、天津等大城市進(jìn)行撒網(wǎng)式的宣傳。海景房銷售團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)亟M織看房團(tuán)，用免費(fèi)旅游為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購(gòu)房者拉到海景房的售樓處。

老包就是山東另一個(gè)海濱城市龍口某海景房項(xiàng)目在河北邯鄲區(qū)域的總負(fù)責(zé)人。在“十一”假期期間，老包在邯鄲當(dāng)?shù)亟M織了幾輛大巴車的看房團(tuán)到龍口來(lái)。

“一車有55名客戶，都是來(lái)自北京和邯鄲的，上午有一個(gè)團(tuán)來(lái)，下午還有兩個(gè)團(tuán)。我們邯鄲在這個(gè)小區(qū)買房的已經(jīng)有四五十戶。我自己買了兩套，我對(duì)門的鄰居也是邯鄲的，她買了四套，其中一套全款，三套貸款。”老包告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

老包今年43歲，家住邯鄲峰峰礦區(qū)，礦區(qū)以煤窯、陶瓷、鋼鐵作為經(jīng)濟(jì)支柱，老包告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在他們小縣城，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到每平方米一萬(wàn)元，不可能再有升值空間了，而他認(rèn)為，龍口的海景房每平方米只有四五千塊元，很便宜，還有升值空間。

“龍口西部海邊的海景房依然有投資潛力，我主要看中了正在建設(shè)中的人工島項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后將帶來(lái)30萬(wàn)人口流入，這里離人工島最近，肯定會(huì)受到利好。并且不同于龍口的東海海景房，西海岸海景房靠近市區(qū)，有市政供暖，且配套齊全，也適合長(zhǎng)期居住。”老包向記者推銷。

從窗口向海面望去，海里的人工島項(xiàng)目已經(jīng)完成地基沉淀，進(jìn)入建造階段。

從龍口海景房望去看到的人工島項(xiàng)目

為了區(qū)分本地購(gòu)房者和看房團(tuán)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)采用兩套銷售隊(duì)伍并行銷售，不會(huì)互相干擾，但他們給出的銷售價(jià)格是不同的。

“團(tuán)里的客戶我們是不接待的，他們過(guò)來(lái)后管吃管喝管住，這都要均攤到成本上。”一位負(fù)責(zé)接待本地客戶的業(yè)務(wù)員告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

為了促成外地購(gòu)房者消費(fèi)，當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商還會(huì)提供周到的貸款服務(wù)等項(xiàng)目。

上述業(yè)務(wù)員說(shuō)，對(duì)于外地客戶，售樓處負(fù)責(zé)跑貸款，業(yè)務(wù)員帶著銀行工作人員到客戶所在的城市幫他們辦理貸款手續(xù)，比如跑貸款的業(yè)務(wù)員從龍口到濰坊，到濟(jì)南，到北京，花20多天轉(zhuǎn)一圈，辦100多戶貸款回來(lái)。

相比于過(guò)去的紅火，今年海景房新房的銷售也受到影響。

“本來(lái)就是外銷盤，疫情導(dǎo)致外地客戶都不來(lái)了。去年節(jié)假日，一天大巴車三四十輛往售樓處拉，一輛車即使只賣一套，一天也賣出幾十套房了。今年的情況就冷清很多。”上述銷售告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

房子是用來(lái)住的

周廣平也有過(guò)多次跟著看房團(tuán)旅游、看房的經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為，買房子首先要認(rèn)清自己的需求，海景房雖好，但如果沒(méi)有真正住的需求，買到的可能是一塊燙手的山芋。

“你以為是免費(fèi)旅游，如果你跟著團(tuán)里買房了，這可能是你這輩子吃的最貴的一頓飯，坐的最貴的一次飛機(jī)。”周廣平說(shuō)。

來(lái)自鄭州的王秀娟阿姨5年前跟著看房團(tuán)來(lái)到龍口旅游，在推銷下花了35萬(wàn)元在龍口東海買了一套70平方米的小兩房，房子裝修下來(lái)總共花了40萬(wàn)元左右。可后來(lái)因?yàn)橐磳O子，她根本沒(méi)時(shí)間去住，只住過(guò)一個(gè)春節(jié)。

“冬天過(guò)去，也沒(méi)暖氣，冷得要命，放在那也沒(méi)啥用，現(xiàn)在30萬(wàn)的價(jià)格掛了兩年也沒(méi)人要。當(dāng)年憧憬未來(lái)的退休生活，如今是花錢買了個(gè)煩惱。”王秀娟說(shuō)。

龍口東海海景房的售樓信息和接送房主的汽車出發(fā)班次

王秀娟房子難賣的主要原因是二手房市場(chǎng)供大于求，無(wú)論是在乳山還是龍口，超過(guò)八成的海景房被“外地人”買走，不供暖、配套設(shè)施不行、潮濕、遠(yuǎn)離市中心等，即使海景房比當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》勘阋瞬簧伲?dāng)?shù)厝艘膊辉高x擇海景房。

“外地人”買海景房的目的一是為了投資，二是為了養(yǎng)老。有中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，整片海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鳥(niǎo)一樣遷徙，通常是“五一”前后來(lái)到海景房，“十一”之后離開(kāi)，加之大量的投資性購(gòu)買海景房，最終導(dǎo)致海景房一到冬季就變成“空城”。

走近銀灘，一路上防水、墻皮修復(fù)的店鋪顯眼地林立在路旁

近年來(lái)，政策不斷引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居民自住需求。“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策相繼出臺(tái)，成為接下來(lái)樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

一個(gè)地方的房子是否適合投資?周廣平以他多年看房買房的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了三點(diǎn)：一看經(jīng)濟(jì);二看人口流動(dòng);三看地理位置。周廣平認(rèn)為，威海地理位置和環(huán)境不錯(cuò)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)都不行。“只有一條腿立不起來(lái)。威海適合我們養(yǎng)老，不適合投資。我們養(yǎng)老只需要生活成本低、環(huán)境好。”周廣平說(shuō)。

根據(jù)恒大研究院發(fā)布的《中國(guó)人口大遷移的新趨勢(shì)》，從人口流動(dòng)情況來(lái)看，近4年人口流出都市圈主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區(qū)。具體看，近4年人口年均凈流入超10萬(wàn)的都市圈有10個(gè)，其中廣佛肇、杭州、上海、深莞惠、長(zhǎng)株潭5個(gè)都市圈年均凈流入規(guī)模超20萬(wàn)。

“長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)漲跌與人口流動(dòng)方向相一致，經(jīng)濟(jì)基本面好、人口流入地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更有潛力。北方海景房地區(qū)大多位于人口流出地區(qū)，這些地方的房子到了冬天很多都成了空城，而南方的海景房主要分布在惠州、三亞、北海、廈門等地，恒大威尼斯和恒大海花島是比較典型的項(xiàng)目，從目前運(yùn)營(yíng)來(lái)看比北方好。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

根據(jù)乳山市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況的公報(bào)》(下稱《公報(bào)》)，2019年乳山實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)277.36億元，同比下降2.8%，2019年乳山全年固定資產(chǎn)投資同比下降35.4%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.03%。從房屋建設(shè)用途看，住宅投資同比增長(zhǎng)10.53%，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的92.42%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在固定資產(chǎn)投資同比大幅度下降的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻有明顯增長(zhǎng)，這至少說(shuō)明當(dāng)?shù)馗黝惍a(chǎn)業(yè)表現(xiàn)是乏力的，只有房地產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)略好，但這也使得經(jīng)濟(jì)過(guò)多依賴于房地產(chǎn)。

“城市要重視通過(guò)發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引更多外來(lái)人員流入，以賣地和過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的方式只能獲得一時(shí)的政績(jī)，類似海景房的開(kāi)發(fā)也需要控制，若是確實(shí)有開(kāi)發(fā)海景房的項(xiàng)目，建議選擇一處進(jìn)行集中開(kāi)發(fā)，而不是沿著海岸線過(guò)度和漫無(wú)目的的開(kāi)發(fā)。通過(guò)集中開(kāi)發(fā)，這樣能夠形成更好的產(chǎn)業(yè)和旅居新城，真正帶動(dòng)人氣的聚集。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

(王東北、周廣平、老包、王秀娟系化名)

(實(shí)習(xí)生劉永杰對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

關(guān)鍵詞： 乳山銀灘 海景房