樓市減辣！香港金管局提升非住宅按揭比例

寫字樓、工廠大廈、零售業樓宇，這些傳統的香港投資性物業，在社會運動和新冠疫情的連續打擊下，交投慘淡，價格出現雙位數下跌。香港金管局19日宣布出手“救市”，實行逆周期宏觀審慎監管措施，放寬非住宅物業按揭貸款，即日起(20日)生效。業界向本報表示，當局釋出因應市況的“減辣”措施，是積極信號，讓市場舒了一口氣。不過也有觀點認為，本次措施對工廠大廈提振較大，但零售業和寫字樓更多要依靠后續經濟改善、與內地恢復通關及疫情轉穩。

樓市減辣

繼2009年起連續推出8輪抑制樓市過熱的“辣招”以來，這是金管局首次對工商物業放寬限制。本次救市舉措，具體為將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成;對于非首次按揭、主要收入非源自香港的申請人、或是以資產水平評估進行的按揭，按揭成數上限較一般個案為低。所謂逆周期措施，概念類似銀行業《巴塞爾協定三》相關定義，是指為防止系統性風險，在實際運行周期中為了緩和現趨勢而采取的防范型措施。

金管局總裁余偉文表示：“鑒于疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓。”他表示，監管措施的釋出基于一個綜合考慮，包括非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等，而金管局認為現時適合采取放寬措施。

地產代理公司利嘉閣的研究部主管陳海潮向本報表示，本次金管局釋出積極信號，讓業界感到當局會因為嚴峻的市況而進行減辣，對工商鋪市道來說算是“舒了一口氣”。他表示，新措施出臺后，估計會少量刺激一些實在的自用交投，價格跌勢也有望略見收窄，但估計還不能立刻出現“量價齊升”。他指市場會期望當局之后進一步減辣，例如加大放寬按揭至六成，甚至放寬雙倍印花稅(DSD)等。但是，關于非住宅物業的最終回暖，他認為“歸根究底要疫情轉穩，恢復通關及整體經濟改善。”

提振工商業但零售業仍難

香港地產總會副主席施明如向本報表示，本地金管局舉措可能對工廠大廈有所提振，但寫字樓、零售商鋪很難有明顯提振，這主要因疫情導致就業行情低迷，另外零售業、餐飲業行情整體讓人擔憂，店鋪關門、要求減租都會讓該等物業的潛在投資客暫時不入市。

自去年社會事件以來，香港經濟生態中多個行業遭受重創，包括旅游業、零售業、餐飲業、制造業等，整體營商條件和投資信心均有所下降。工商界生意難做，拖累相關的物業樓宇價值，減租、出售套現時有發生。

本報查詢港府差餉物業估價署資料，香港今年上半年1-6月寫字樓、零售業樓宇、工廠大廈交投宗數分別為273宗、486宗、803宗，是繼2019年下半年低迷行情的再度下滑，與去年同期相比更是分別減少50.3%、34%、48.9%。而6月的甲級寫字樓、零售業樓宇、工廠大廈售價指數分別為461、524.5、824，較2019年5月的高位下跌14%、10%、11.4%。

不過，針對住宅物業，金管局表示暫時沒有放寬條件。金管局助理總裁(銀行監理)陳景宏表示，住宅物業市場交投維持平穩，住宅樓價對比去年5月高位只調整了2.7%，上半年的成交量更上升8%。

另外，對于放寬按揭帶來的銀行界風險，金管局在向銀行發出的通告中強調，本次措施意圖適用于物業買賣、現有物業再抵押，不適用于企業以物業抵押進行籌措運營資金的信貸融資，要求按揭信貸必須符合一套全面的信貸審批標準，并接受認可機構的定期審核。金管局副總裁阮國恒對香港媒體表示，金管局仍須管理好銀行業風險，目前利率已經降至相當低的水平，因此繼續維持壓力測試要求不變，貸款申請人的供款收入比率上限仍然保留，從而令銀行審核貸款質量，維持行業資產穩健。中銀香港則表示，將全力配合和支持金管局本次措施，認為新措施有助于增強企業及投資者對本地營商環境的信心。

關鍵詞： 非住宅按揭比例