正榮地產銷售均價連續三年回落 毛利率下滑凈負債率微漲

2016年，正榮集團將總部從福建搬到了上海。彼時，正榮地產(6158.HK)的業務還是百億量級，銷售額僅為393億元。2018年，這家閩系房企沖破千億規模大關，銷售額1080億元。

在經歷迅速擴張，做大規模之后，正榮地產將2019-2021設定為“高質量發展期”，強調財務穩健、規模和利潤共生。

正榮地產公布的2019年財報數據顯示，盡管正榮的毛利實現增長，但毛利率卻同比下滑，銷售均價連續三年下滑。另一方面，2019年，正榮凈負債率同比上升。

毛利率下滑 銷售均價連續三年回落

財報顯示，正榮地產2019年實現合約銷售額1307.08億元，同比增長21%;營收為325.58億元，同比增長23.1%;核心利潤為29億元，同比增長42.7%;歸屬母公司核心利潤為23.1億元，同比增長20.4%;凈利率為9.5%，同比上升1.1個百分點。

另外，正榮地產2019年毛利為64.98億元，相比于2018年的60.21億元，同比增加7.9%，毛利率由2018年的22.8%減少至2019年的20%，處于行業低位。

中指研究院認為，與行業平均水平相比，正榮地產毛利率、凈利率以及歸母凈利率還有改善空間。

對于毛利率的下滑，正榮地產表示是由于2019年平均售價較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。

正榮地產副總裁陳偉健在業績發布會上表示，毛利率偏低主要由于2019年受限價影響，出于現金回籠和成本考慮，正榮地產出售了一批融資成本較高的舊存貨，因此毛利率有所下降。陳偉健表示，未來毛利率會反彈。

數據顯示，正榮地產的銷售均價已經連續回落。2019年，正榮地產的銷售均價為1.55萬元/平方米，較2018年的1.68萬元/平方米，下降7.62%，2017年的銷售均價為1.85萬元/平方米，2016年的銷售均價則為2.09萬元/平方米。

房地產評論員嚴躍進對網易財經表示，“近兩年，房企毛利率普遍持續下降，這和政府限地價、限房價以及一系列管控有關。就目前來看，今年房地產市場呈降價促銷趨勢，但絕對均價相比去年，還是上漲的，這主要取決于產品線，“如果產品得到市場認可，有較高溢價，在毛利率數字上會有較好體現”。

但銷售均價連續3年下滑、毛利率也同比下滑，顯示其產品線和布局正受到市場的考驗。

凈負債率微漲

值得注意的是，在正榮地產“高質量發展期”導向之下，2019年，正榮地產的凈負債率有所上升。財報顯示，2019年正榮地產凈負債率為75.2%，相比于2018年的74%，略微上漲。

2019年，正榮地產通過長債替換短債，短債比例從2018年底的51.3%下降到2019年底的34.2%，長短債比從2018年的0.95提升到2019年的1.93。2019年年底的在手現金(包括受限)為353.07億元，短期債務為200.01億元，現金短債比由2018年的1.19升至2019年的1.76。

陳偉健透露，預計2020年的凈負債率還會維持在70%左右。

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