本月已發行8筆海外短債 房企海外短債2月規模已達2019全年一半

突然而至的新冠肺炎，讓靠現金流“續命”的房地產企業受到重大沖擊，新年過后各地接二連三展開一波又一波的救市政策，房企也積極自救，在融資方面，隨著復工復產的逐步推進，房企的發債活力也重新激發。截至本月25日，房企已經發行了8筆短債，不到一個月的時間，發行總額達到23.41億美元，占2019年全年的47%。

本月已發行8筆海外短債

2月10日開始隨著企業復工的逐步推進，房企發債也再次活躍。據克而瑞地產研究不完全統計，95家房企2月份截止25日共發行了8筆海外短債，數額達到23.41億美元，包括建業地產、合生創展、佳兆業、中梁控股、奧園等企業紛紛發行海外短債。其中，合生創展募集5億美元單筆數額最高，而建業前后發行了兩筆，總計達到5.03億美元。

值得注意的是，本月發行的短債融資成本都較低，最高的為8.75%，最低的達到4.80%，而從歷史房企短債發行成本來看，超過10%利率非常常見，部分企業發行利率得到較大的改善，如佳兆業發行的1年期4億美元債券利率6.75%，較于2018年底年發行的1年期美元債券下降了5.25個百分點。此外，2月進行海外短債發行的房企都獲得不錯的認購，如合生創展發行的5億美元的債券，獲得2.4倍超額認購。

克而瑞地產研究認為：海外短債的利率得到改善，一方面目前信貸額度相對寬松，另一方面也可能得益于部分房企的經營狀況良好，或者主體評級上升所帶來的改善。如佳兆業此次發行獲得超過140家機構投資者的認購，最終認購總額超過21億美元，主要得益于佳兆業業績的上升及評級的提升，2019年佳兆業實現合約銷售金額881億元，同比增長25.8%，超額完成年度目標;包括安信證券、國信證券等在內機構紛紛上調佳兆業評級至“買入”。

房企自2017年開啟海外發債熱潮后，海外短債也逐漸成為房企的重要融資手段，據不完全統計，監測的95家典型房企于2017年發行了13筆海外短債，2018年達到21筆，2019年20筆，發行數額以2018年達到頂峰，達到約440億元人民幣。2020年1月下旬房企僅發行了一筆短債，而本月僅截至25號就已經發行了8筆短債，不到一個月的時間，發行總額占2019年全年的47%。究其原因，在疫情影響下，春節“返鄉置業”銷售爽約，加上銷售停擺，房企資金壓力不堪重負，因而在尋找資金的路上也是集思廣益。

今年海外到期債務2345億元

據全聯房地產商會調研，今年上半年企業須交付的項目占全年交付項目總數的30%-50%。由于項目工程建設暫停，線下銷售渠道關閉，企業銷售回款大幅下降，疊加現有的房地產融資政策，房地產企業面臨巨大的現金流壓力，即使大型企業也難幸免。該機構調研的72家企業中，46家房企(以中小型企業為主)受影響貨值超4400億元，單月運營成本約235億元，2020年上半年到期債務近5300億元;26家產業鏈企業，受停工停售影響的積壓庫存超40億元，單月運營成本超20億元，2020年上半年到期債務約55億元。

光大證券發布研報也指出，截至2020年1月，不計入回購影響，2020年房企債券合計到期規模約8365億元(2019年為6485億元)，其中境內到期6021億元，海外到期2345億元。據統計，今年到期債務較高的房企有萬科、恒大、萬達、碧桂園、綠城等。

克而瑞地產研究：海外短債作為境外融資的一種手段，有著期限短，但發行效率快、發行限制少的特點，從而備受青睞。根據2015年9月發布的《國家發展改革委關于推進企業發行外債備案登記制管理改革的通知》(簡稱2044號文)，將一年期以上的中長期外債改為事先備案登記制，納入備案監管，而一年期內的境外短債不在監管范圍內，使得發債時間相對較快。此外，2019年7月12日，國家發改委發布了 “關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知(發改辦外資〔2019〕778號)”。通知對房企海外發債加強約束，新融資只能用于置換一年內到期之中長期海外債務，因此房企目前中長債的發行只能在原有額度的基礎上進行發行，且需用于償還近1年內到期的中長債。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：累計數據對比，雖然有消息稱房企融資難，但整體數據看，房地產融資繼續刷新歷史記錄。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6-15%之間。從未來趨勢來看，房地產行業雖然被嚴格管控，違規融資有所減少，但整體看，資金成本分化的趨勢依然持續。從企業融資情況看，有贖回有新增，部分企業最近發現的美元融資成本非常低，而也有企業融資成本高位。美元債對于房地產企業來說，并非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。最近房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險。

關鍵詞： 房企 海外短債