豪賭華南舊改市場(chǎng)！上海房企大華集團(tuán)負(fù)債攀升

上海房企大華集團(tuán)一改低調(diào)姿態(tài)，加速全國(guó)攻城略地，近日在廣州上演首秀。

1月15日，大華集團(tuán)在廣州番禺的紫悅府住宅項(xiàng)目正式啟動(dòng)，揭開進(jìn)駐大灣區(qū)的序幕。紫悅府位于番禺市橋城芯，項(xiàng)目共計(jì)規(guī)劃5棟高層住宅，涵蓋97平、99平、125平等三四房平層戶型，以及115平咬合式復(fù)式戶型。

除了這次亮相的紫悅府項(xiàng)目外，大華2020年還會(huì)有兩個(gè)項(xiàng)目在大灣區(qū)亮相，分別是位于江門的大華博富御潭江項(xiàng)目和廣州的大華朱村項(xiàng)目。

大華與廣州的結(jié)緣，要從2017年說(shuō)起。當(dāng)年，大華在廣州成立區(qū)域公司，但直到一年后，才開始在廣州拿地。

2018年9月，大華首次以底價(jià)11.6億元的價(jià)格競(jìng)得廣州番禺宅地，并成立了大華集團(tuán)(廣州)投資有限公司。一年后，大華又花費(fèi)近15億元落子廣州增城朱村街57畝住宅地，溢價(jià)率18.5%。

去年11月6日，大華拿下廣州增城朱村村舊改項(xiàng)目，這也是其在廣州正式敲定的首個(gè)舊改項(xiàng)目。一個(gè)月后，大華再度成為增城朱村街山田村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)，該項(xiàng)目投資金額近63億元。

這兩年來(lái)，大華在廣州、惠州、江門、珠海、佛山等五個(gè)大灣區(qū)城市擁有15個(gè)城市更新項(xiàng)目。據(jù)大華集團(tuán)廣州公司總經(jīng)理陳開強(qiáng)介紹，這15個(gè)城市更新項(xiàng)目，按照規(guī)劃建筑面積來(lái)算，其儲(chǔ)備貨值將近2000億元。

自1988年在上海起家后，大華打造了首個(gè)項(xiàng)目大華社區(qū)，奠定了這家公司接手舊改項(xiàng)目、開發(fā)大盤的基調(diào)。

三十幾年間，大華也開發(fā)運(yùn)營(yíng)了數(shù)個(gè)體量超百萬(wàn)平方米的大型社區(qū)項(xiàng)目，包括上海大華錦繡華城、大華濱江天地、曲江公園世家、大場(chǎng)老鎮(zhèn)改造社區(qū)等，也屢屢在舊改市場(chǎng)露面。

如今，深耕上海三十幾年的大華集團(tuán)，開始將舊改觸角伸入廣州，同時(shí)加快了全國(guó)擴(kuò)張的節(jié)奏。

2017年，大華在云南大幅拿地超3000畝，先后開發(fā)5個(gè)項(xiàng)目。2018年，大華新進(jìn)駐廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等六座城市。到了2019年，大華再度進(jìn)軍至少七個(gè)城市，包括廣東江門、山東德州、徐州、蘇州、咸陽(yáng)、天津、蘭州等城市。

最近一次拿地是在兩個(gè)多月前，大華斥資18.9億元落子武漢。此前，大華還將寶山兩宗改造地塊收入囊中，這是大華兩年來(lái)第四次在寶山獲得城中村改造項(xiàng)目，總價(jià)超過112億元。

快節(jié)奏拿地和接盤大體量舊改的成效直接反映在了土儲(chǔ)上。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，大華集團(tuán)在2018年的新增土地貨值共195.3億元，排名89位。短短一年，該數(shù)值就達(dá)到720.2億元，不僅貨值增長(zhǎng)超七成，排名也上升51位。

但舊改項(xiàng)目耗時(shí)耗力，開發(fā)周期長(zhǎng)的問題也導(dǎo)致大華集團(tuán)銷售數(shù)據(jù)難有起色。早在2009年，大華就進(jìn)入了房企百?gòu)?qiáng)之列，但十幾年來(lái)，大華每年的銷售規(guī)模增速并不大。

從2017年至2019年，大華集團(tuán)的銷售總額分別為172.1億元、183.9億元、343.8億元，排名分別為97、115、73。據(jù)稱，大華集團(tuán)2020年的銷售目標(biāo)為544億元。雖銷售數(shù)據(jù)呈連年上升之勢(shì)，但攀升得卻有些緩慢。

魚與熊掌不可兼得。如今，大華集團(tuán)按下了規(guī)模擴(kuò)張的加速鍵，在布局全國(guó)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況卻年年緊縮。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，大華集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連續(xù)告負(fù)，為-53.7億元，上年同期為-51.3億元。此外，截至去年6月底，大華集團(tuán)總負(fù)債達(dá)765.6億元，相比2018年末增長(zhǎng)了21%;資產(chǎn)負(fù)債率為73.99%，相比2018年的70.29%增長(zhǎng)了3.7%。

截至2019年11月底，大華集團(tuán)累計(jì)新增借款112.87億元，占2018年末凈資產(chǎn)的42.21%。其中，銀行貸款占比最高為64.15億元，公司債券合計(jì)15億元，其他借款新增額度33.39億元，委托貸款、融資租賃借款、小額貸款合計(jì)0.33億元。

靜默多年后，大華集團(tuán)打破沉寂開始對(duì)外擴(kuò)張，但想要在全國(guó)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)妥布局，還得先過資金和負(fù)債這一關(guān)。

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