北京寫字樓市場入冬了嗎？

12月16日，北京迎來入冬第二場大雪。當(dāng)日，CBD附近一家企業(yè)正在熱火朝天地在搬家，其原來租賃了一棟物業(yè)的兩層樓，如今要集中到一層樓里辦公。對這家企業(yè)而言，之所以要減少辦公面積，人員減少業(yè)務(wù)收縮是主要因素。

出于企業(yè)自身發(fā)展考慮，一些業(yè)主減租或者退租，并非當(dāng)前北京寫字樓市場空置率升高的全部因素。除此之外，供應(yīng)大幅放量也進(jìn)一步加劇了供需的失衡。

據(jù)國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2019年三季度，北京CBD核心區(qū)中服地塊迎來第二個(gè)交付項(xiàng)目——正大中心，北京甲級寫字樓市場繼續(xù)迎來供應(yīng)放量，市場存量達(dá)到1148.6萬平方米。新增供應(yīng)推動北京全市平均空置率環(huán)比上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)預(yù)測，未來五年北京還將有400萬平方米左右的甲級寫字樓陸續(xù)入市，這無疑將放大租賃壓力。

空置率的上升也明顯影響到了租金變化。今年第三季度，北京市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米367.6元，平均租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下滑。大部分商務(wù)區(qū)平均租金環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。隨著新項(xiàng)目持續(xù)交付，北京寫字樓整體市場競爭愈發(fā)激烈，業(yè)主方承壓也隨之加大。

除了北京，國內(nèi)其他熱點(diǎn)城市也多出現(xiàn)類似問題，近年來，一些城市推出商辦用地過多，造成市場供應(yīng)增加，而需求卻受到經(jīng)濟(jì)波動影響未能同步增加，甚至有所減少。兩大因素相疊加，不少寫字樓市場的租賃壓力增大，空置率升高明顯。

這是短期現(xiàn)象，還是長期趨勢?面臨租賃壓力，業(yè)主方又將如何應(yīng)對，主動降租金，還是提升物業(yè)品質(zhì)?

第一太平戴維斯高級董事溫書閱近日接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，金融及高科技企業(yè)依然是租賃市場的主力軍，這類租戶對高位租金和租金波動的承受能力較高。而集中了諸多新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的望京地區(qū)，一些泡沫被擠壓，靠資本維持“生計(jì)”的一些企業(yè)縮減辦公面積，部分或全部退租的案例屢見不鮮。

第一財(cái)經(jīng)：從供應(yīng)來看，北京過去幾年和未來幾年新的寫字樓項(xiàng)目入市情況如何?體量大概會有多少，主要分布在哪些區(qū)域?

溫書閱：過去五年，北京甲級寫字樓市場年平均供應(yīng)量在55萬～60萬平方米，供應(yīng)分布于CBD、金融街等核心商務(wù)區(qū)及望京、燕莎、亞奧等次核心商務(wù)區(qū)。自2019年起至2023年，北京將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)將有約4百萬平方米的甲級寫字樓漸次入市，供應(yīng)主要集中在CBD核心區(qū)中服地塊、麗澤金融商務(wù)區(qū)以及通州運(yùn)河核心區(qū)。

第一財(cái)經(jīng)：從需求看，經(jīng)濟(jì)原因?qū)ψ赓U需求的變化影響有多大?不同行業(yè)之間是否有很大的不同?哪些行業(yè)租賃需求下降比較大?

溫書閱：經(jīng)濟(jì)變化對于辦公樓租賃視市場影響較大，目前的辦公樓租賃需求減弱，辦公室租賃成本對于企業(yè)敏感度提高，多數(shù)企業(yè)在考慮辦公需求時(shí)以續(xù)租或降低成本為主要考慮方向。

第一財(cái)經(jīng)：租賃需求的變化，更多因素是行業(yè)本身發(fā)展的變化還是外部大環(huán)境?

溫書閱：應(yīng)該說兩者均對租賃市場的變化產(chǎn)生了巨大影響，而這兩個(gè)因素對于市場的影響更多的應(yīng)該從整體和局部兩個(gè)角度去解讀。大環(huán)境的變化對于整體市場影響較大，租賃需求被進(jìn)一步遏制，租金降低、空置率上升，業(yè)主市場向租戶市場的轉(zhuǎn)變。

行業(yè)本身的變化更多體現(xiàn)在局部市場中。例如，目前金融及高科技企業(yè)依然是租賃市場的主力軍，因此得益于這兩個(gè)行業(yè)的迅猛發(fā)展，金融街及中關(guān)村商圈所受到的大環(huán)境影響比CBD所受影響就要小得多。再例如，集中了諸多新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的望京地區(qū)，受到經(jīng)濟(jì)放緩影響，一些泡沫被擠壓，靠資本維持“生計(jì)”的一些企業(yè)縮減辦公面積，部分或全部退租的案例屢見不鮮。

第一財(cái)經(jīng)：在寫字樓市場整體供應(yīng)大于需求的趨勢下，租賃的供需雙方應(yīng)該如何應(yīng)變?租金下降是否會成為一個(gè)較為長期的趨勢?

溫書閱：在市場驟變的情勢下，及時(shí)轉(zhuǎn)變思想，跟隨市場變化而變化對于租賃雙方來說都極為重要，對于出租方來說，我建議“認(rèn)清形勢，忠于市場，及時(shí)求變，迅速去化”;對于租賃方，我覺得這是一個(gè)降低成本，鎖定長期穩(wěn)定租約，提升辦公形象的絕佳機(jī)會，建議租賃方“選對時(shí)機(jī)，迅速出手，鎖定租約，看清未來”。對于雙方來說“該出手時(shí)就出手”是現(xiàn)在需要謹(jǐn)記的策略。

第一財(cái)經(jīng)：今年7月20日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會辦公室公布了11條最新的金融業(yè)對外開放措施，更大程度、更大便利地歡迎外資參與中國金融市場。金融等領(lǐng)域進(jìn)一步開放后，外資金融企業(yè)是否會帶來較多的租賃需求?

溫書閱：隨著國家更進(jìn)一步的改革和開放，外資的金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張是大勢所趨，在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的情況下其走勢并不明顯，從長期角度來看，其擴(kuò)張趨勢勢在必行。

第一財(cái)經(jīng)：隨著新零售業(yè)態(tài)的發(fā)展，北京一些傳統(tǒng)的商業(yè)百貨類物業(yè)出現(xiàn)了改造潮，并多數(shù)進(jìn)行了“商改辦”，即把原有商業(yè)的業(yè)態(tài)改造成辦公業(yè)態(tài)，這對當(dāng)前寫字樓租賃市場有什么影響?

溫書閱：資本逐利，商改辦，酒改辦的最初目的無疑是為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主方的最大化利潤，而過去五年北京寫字樓市場居高不下的需求及租金就成為了其最好的動力。但在多個(gè)項(xiàng)目的改造過程中，帶入了一個(gè)新的行業(yè)命題，那就是定制，而隨著更多成功案例的實(shí)現(xiàn)，城市更新成為了這兩年最時(shí)髦的一個(gè)話題。

我個(gè)人認(rèn)為，舊有項(xiàng)目的改造將大大緩解未來中心城區(qū)供應(yīng)的短板，豐富寫字樓解決方案，使市場更多元化，同時(shí)還為年輕的北京寫字樓市場的未來發(fā)展，提供了非常豐富的設(shè)計(jì)樣本和模式樣本。

第一財(cái)經(jīng)：在寫字樓的租賃市場中，甲方(出租方)如何應(yīng)對當(dāng)前局面?降租金提升品質(zhì)還是靜待經(jīng)濟(jì)扭轉(zhuǎn)?

溫書閱：有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，憑借敏銳的市場嗅覺在市場變化還未顯現(xiàn)的時(shí)候已經(jīng)作出了適當(dāng)調(diào)整，從而獲得了第一波紅利。而靜待市場扭轉(zhuǎn)是一個(gè)“必死”的做法。應(yīng)對當(dāng)前的局面，尋求突破不是簡單的降低租金，提升品質(zhì)，而是一個(gè)系統(tǒng)化的命題。

關(guān)鍵詞： 寫字樓