房地產(chǎn)市場保持降溫通道 深圳土拍接連遇冷

12月10日至12日在北京舉行中央經(jīng)濟工作會議確定，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。顯然，未來“一城一策”，乃至“一區(qū)一策”等更加精準、精細的調(diào)控政策將成為主流。不過近期房地產(chǎn)市場中，部分城市萌生“松綁”念頭，但隨即“下架”。業(yè)內(nèi)分析，這或與房地產(chǎn)市場愈加分化的現(xiàn)實有關(guān)，目前部分三四線市場被透支，正進入一個階段性的衰退期。因此它們需要一定時間進行“休養(yǎng)生息”。

坐享粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)政策紅利，在全國樓市低迷的情況下，深圳樓市一枝獨秀，成為今年北上廣深杭中，唯一房價繼續(xù)上漲的城市。

深圳似乎正在創(chuàng)造“房價永不跌”的神話，甚至有人已經(jīng)把深圳列為“超一線”城市。近期幾個開盤即售罄的項目，炒房客的身影又已顯現(xiàn)。

這讓深圳市倍感不安。在“豪宅稅”取消之后，政府近期相繼出臺對沖政策，尤其針對土地出讓，來調(diào)節(jié)房價上漲的市場預(yù)期。

繼11月22日百億土拍“雙限雙競”遇冷后，12月11日，前海土拍再度遇冷，一宗商地流拍;而在限地價、限房價政策下，開發(fā)商對另一宗宅地的熱情也大幅減退，到場十家只有六家舉牌。

最終，深圳天健集團39.8億補倉前海限價地，剔除配建人才房面積可售樓面地價達7.2萬/平，未來可售的最高限價9.9萬/平。

在全國“房住不炒”的整體基調(diào)下，深圳相關(guān)政策狙擊高房價的信號顯現(xiàn)。有中介人士提醒，市場對未來漲價的預(yù)期，恐怕需要調(diào)整。

商地再次流拍

土地出讓規(guī)則的變化，由北京首發(fā)的“雙限雙競”上位，讓土地資源稀缺的深圳，市場情緒也越來越謹慎，近期的土拍中，主流房企紛紛離場，預(yù)期轉(zhuǎn)弱，僅剩央企國企留守參拍。

回憶上月情形，11月22日，深圳土拍市場推出6宗住宅用地，都采用“雙限雙競”模式(即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積)，其中一宗宅地?zé)o人應(yīng)價流拍，二宗宅地以底價成交，五宗宅地總成交金額僅為127.51億元，均未達到最高限價。

其中，位于金茂府旁邊的龍華民治地塊由中海地產(chǎn)拿下，總價50.2億元，樓面地價約4.64萬/平，并且規(guī)定未來售價不得高于7.14萬/平。而鄰近的“地王”金茂府新近開盤，均價已達到10萬/平。

到了12月11日，深圳前海出讓4宗地塊，涵蓋住宅、商業(yè)、文體、醫(yī)療等類型，起始總價75.31億元，其中文體和醫(yī)療用地直接成交，競拍的是前海桂灣商地和前海限價宅地。

結(jié)果可謂慘淡，最先出讓的前海桂灣商地?zé)o人應(yīng)價，遭遇流拍。

這一次的前海商地流拍，并不令人意外，早在去年6月，該地塊便曾因出讓條件嚴格而流拍一次，產(chǎn)業(yè)準入和企業(yè)要求都很高，今年標準也沒有降低。

按出讓要求，該地塊競買申請人或最終控股母公司為世界500強排行榜中的中國企業(yè);地塊辦公物業(yè)限整層轉(zhuǎn)讓，最小銷售單位不得少于500平方米，辦公物業(yè)的銷售對象僅限注冊在前海合作區(qū)的有實際經(jīng)營活動的企業(yè)法人或其他組織。地上商業(yè)、地下商業(yè)、酒店分別限整體轉(zhuǎn)讓，公寓允許分割轉(zhuǎn)讓。

更何況，深圳寫字樓目前的空置率，已經(jīng)讓不少開發(fā)商望而卻步。

與火熱的住宅市場相比，深圳寫字樓市場涼意陣陣。據(jù)第一太平戴維斯近期發(fā)布的報告顯示，2019年三季度，深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%，部分片區(qū)空置率超50%，前海的寫字樓空置率也較高。

第一太平戴維斯指出，此前P2P爆雷，導(dǎo)致相關(guān)金融企業(yè)退出，空置率上升，租金持續(xù)下跌;而且前海等新區(qū)新增供應(yīng)多，去化壓力大，新項目陸續(xù)竣工招租，供大于求，競爭更激烈。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，預(yù)期深圳寫字樓空置率維持較高水平的時間應(yīng)該有2-3年。

在寫字樓空置率居高不下、短期內(nèi)難以改善的情況下，開發(fā)商對商業(yè)用地態(tài)度謹慎，流拍似乎成為必然。

限制未來房價

在深圳樓市，當下最受歡迎的，還是可以賣給個人購房者的住宅。

商地流拍之外，此次競拍中被天健拿下的前海限價宅地還值得一看。到場的中海、平安、華發(fā)、龍光、招商、越秀、天健、金茂、萬科和廈門建發(fā)十家房企只為爭奪這塊宅地。

歷時一小時的競拍里，十家房企僅有六家舉牌，最終由天健競得，溢價43.49%，成交價為38.9億元，樓面地價57887元/平方米，剔除配建的人才房等面積，可售樓面地價約7.2萬元/平方米，普通商品住房入市最高均價為99000元/平方米。

深圳前海宅地資源稀缺，該幅地塊作為前海第一塊獨立公開出讓的宅地，競拍卻并不激烈，究其原因，與9.9萬元銷售均價限制有關(guān)。即使企業(yè)有投資拿地的意愿，但在限價政策面前，開發(fā)商們不得不重新打一下算盤。

根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，前海11月二手房均價83423元/平，天健所拿地塊的可售樓面價已接近在售二手房，即使以地塊平均地價來看，9.9萬的銷售均價，盈利空間也不大。

這塊地的未來售價，更低于前海片區(qū)近期開盤的幾個新項目。如11月底開盤的招商領(lǐng)璽均價10.8萬/平，深業(yè)頤灣府均價10.2萬/平。

這意味著，假如天健兩年后開盤，它的價格比今年的價格還要低。當然，這要在政府沒有放松限價的情況下。

權(quán)衡之下，投資收益收窄，房企十家到場僅有六家舉牌，合情合理。

前海首宗宅地出讓，就采取“雙限雙競”的規(guī)則，政府調(diào)控地價、房價的意圖凸顯。

深圳樓市連年堅挺，今年在全國遇冷的情況下仍然局部火熱，投資客重現(xiàn)，多個片區(qū)房價明顯上漲。

尤其是前海。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，11月前海二手房成交均價83423元/平，同比去年上升12.77%，環(huán)比上月漲6.42%。

另據(jù)安居客數(shù)據(jù)，深圳前海12月的新房均價，則高達102000元/平，環(huán)比上漲2.52%。

深圳的房地產(chǎn)從業(yè)者、外來的炒房客們，目前幾乎無人懷疑前海房價的未來。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，前海是深圳特區(qū)中的特區(qū)，而且還是與香港深度合作的試驗區(qū)，目前處于起步階段，建設(shè)周期還很長，未來可期。

“深圳樓市在2019年整體發(fā)展穩(wěn)定，預(yù)期2020年仍能保持勻速的小幅增長態(tài)勢，前海的物業(yè)隨著建設(shè)的完善，應(yīng)該會以稍高于深圳樓價上漲的幅度同向發(fā)展。” 何倩茹認為。

更有市場研究人士預(yù)測，以前海為中心30平方公里內(nèi)，未來5年會出現(xiàn)30萬/平的房價。

但政策卻對市場的這一樂觀預(yù)期形成了對沖。按照最近出讓的“宅地”地塊未來售價，龍華、光明新區(qū)、前海的幾宗宅地兩三年后入市，價格都將低于當下在售項目。

兩年前，人們普遍相信一個“北京房價永不跌”的神話。而今年，北京房價尤其是二手房房價較高峰期已經(jīng)跌去了20%左右。深圳，會是北京的翻版，還是超越?

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