深圳豪宅稅減了 二手房價(jià)格卻升了

黃先生一直在看房，從深圳龍崗看到寶安福永，看了半年，前段時(shí)間對(duì)一套小兩房有點(diǎn)意向，誰想第二次看房結(jié)束后沒多久，深圳樓市“雙十一”送來大禮包——豪宅稅取消了，“雖然與我等赤貧之人無關(guān)，但眼見著房東總價(jià)上調(diào)10萬，赤裸裸，我倆還是決定放棄了。”夫妻二人因此制定了第二套方案：繼續(xù)看房，若深圳房價(jià)大漲，直接?xùn)|莞購房。

從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。四五年沒有變過的深圳差額增值稅(也叫豪宅稅)征收標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)大幅調(diào)整，簡而言之，“豪宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)大幅上調(diào)了!

“被豪宅”的煩惱

顯然，之前的“被豪宅”一直為購房者所詬病。有深圳購房者就表示過不滿：“以前市中心隨便一套兩房也能‘被豪宅’，我就是被所謂的天價(jià)‘豪宅稅’給攔到郊區(qū)的。”按照此前的標(biāo)準(zhǔn)，深圳南山總價(jià)在490萬以上、福田總價(jià)在470萬以上、羅湖總價(jià)在390萬以上、寶安360萬以上、龍崗280萬以上的房源，均屬于豪宅。按照深圳近6萬/平的二手房均價(jià)，許多處于這些豪宅線以下的房子，不但不能算是豪宅，且大部分只能算是一些老破小的房子。

以福田為例，在動(dòng)輒8萬-9萬/平的房子區(qū)間范圍內(nèi)，470萬的區(qū)間劃分，買到六七十平米的兩房或者非常小的三房，小兩口住還行，三口之家勉強(qiáng)湊合、四口就有點(diǎn)擁擠了，而這樣空間范圍，只能說是剛需，離豪宅十萬八千里，可即使住在這樣困窘的房子里面，稍不留神，就要接受自己的房子是“豪宅”的現(xiàn)實(shí)。只要“被豪宅”，就需要征收5%的差額增值稅。例如一套建筑面積87平的房子，對(duì)比新政之前，就要交25.7萬元的稅費(fèi)。房子價(jià)格越高，需交的稅費(fèi)也就越多，少則十幾萬，多則大幾十萬，非常不合理。

深圳貝殼研究院院長肖小平表示：“據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，在過去兩年深圳的二手房交易中，有45%的物業(yè)需要繳納增值稅，但其中未滿兩年的物業(yè)僅5%左右。也就是說，40%的物業(yè)是因?yàn)?lsquo;豪宅’的原因要繳納增值稅。在這40%的‘豪宅’中，至少有35%物業(yè)的面積在144平米以下，且容積率在1.0以上。所以如果‘豪宅線’調(diào)整，那么這部分物業(yè)是不需要繳納額外的增值稅的。”在如此大力度的減稅下，最終會(huì)刺激買賣雙方，尤其是“會(huì)大大刺激144平方米以下但以前處在‘豪宅線’以上的住宅成交，對(duì)于改善性需求來說是大利好”。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示。

業(yè)主提價(jià)讓人惱

然而，比需求量更先活躍起來的，是業(yè)主們提價(jià)賣房的迫切之心。豪宅新標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，深圳二手房業(yè)主的心態(tài)猛然變化。以至于跑得最快的不是成交量，而是業(yè)主們的報(bào)價(jià)。

消息一出，幾乎所有的微信群都有在議論這件事。比較夸張的是，有人曬出了深圳南山區(qū)的房東立馬漲價(jià)50萬的房源截圖。更有網(wǎng)友爆料，龍崗某業(yè)主馬上讓中介把報(bào)價(jià)從820萬改到880萬，瞬間漲價(jià)60萬!新政出臺(tái)短短兩日，二手市場(chǎng)即時(shí)做出反應(yīng)，樓盤反價(jià)、惜售現(xiàn)象迅速襲來，業(yè)主態(tài)度堅(jiān)挺，也有購房者亦不惜高價(jià)入市。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，一部分房源從豪宅劃成普通住宅后，被砍掉的增值稅部分將成為購房者能享受的優(yōu)惠。但在業(yè)主看來，并非如此。在實(shí)際的二手房買賣操作中，一般通用的是賣家實(shí)收的行規(guī)。如你在買房時(shí)，遇到一套房子賣400萬，那么就意味著賣家期望是實(shí)際收到400萬賣房款。房子交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)、中介費(fèi)等都由購房者來承擔(dān)。

假設(shè)稅費(fèi)需要20萬元，那么購房人的實(shí)際支出為420萬元。深圳豪宅新標(biāo)施行后，大多數(shù)業(yè)主并不會(huì)因?yàn)樽约簾o需繳納增值稅，而將轉(zhuǎn)移給購房者的稅費(fèi)免去，相反，原本由買家承擔(dān)的稅費(fèi)消失了，業(yè)主也看到了漲價(jià)空間。或許，未來的深圳二手房市場(chǎng)，究竟是業(yè)主激情過后趨于冷靜，還是購房者明里得實(shí)惠，暗里吃下啞巴虧，還需要一段時(shí)間的博弈。

同時(shí)，記者通過對(duì)開發(fā)商和中介人士的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商普遍不敢太樂觀。想買深圳二手房的朋友，年底確實(shí)要多看看樓了。但也不要太焦慮，如果遇到不能接受的反價(jià)，不妨去看看新房——畢竟開發(fā)商年底要沖回款，是不敢隨便漲價(jià)的。

關(guān)鍵詞： 豪宅 稅減