2021年投資者“撿錢”機會點， 看祥生控股的隱形利潤點

由于結算的滯后，房企年度財務業績，往往體現為一年乃至兩年前的銷售毛利。而當年銷售的實際毛利，要推遲至第二年乃至第三年的財報。有些懂行的投資者，會充分利用財務報表結算的時間差，依據房企毛利潤的走勢來掙錢。

比如，祥生控股集團(HK2955)就給了投資者一次非常好的機會。與2019年相比，祥生控股的毛利率有所下降，但根據業績會上，祥生控股高管的發言，2020年祥生預售項目的實際毛利率卻是較年報所公布的財務數據有明顯上升的。

這表明投資者可以充分利用利潤披露的滯后，合理利用2020年預售項目結算階段的時間差，從中獲取一定的投資收益。

一份靚麗的業績單

根據3月26日公布的業績，祥生控股集團2020年實現了業績穩步增長，權益銷售金額達到781.68億元，較2020年同期增長25.1%;總營收同比增長31.3%至466.38億元，歸母核心凈利潤約27億元，同比增長16.7%。

從公告來看，目前祥生發展資金充足，現金及銀行結余明顯增加至243.05億元，較去年同期增長249.1%。此外，現金短債比成功提升至1.1。

截止2020年12月31日，公司的已簽約尚未結轉規模已經達到人民幣814億元。所布局的城市主要位于杭州、紹興、臺州等長三角城市。由于這些城市流入口多，樓市常年處于供不應求狀態。由此預測祥生控股集團未來兩年的營收，大概率會實現明顯增長。

除此外，祥生控股集團在2020年對管理費用、銷售費用等開支進一步進行了壓縮。其中，銷售費用和管理費用占銷售額的比例，均較前一年有明顯下調，兩項費用占銷售額的比例，都只有1.4%—1.5%，較上一年度有0.3-0.4個百分點地下降。

依照上述趨勢，公司的核心凈利潤、歸母凈利潤等指標，均有機會實現連續增長。

毛利率即將觸底反彈在即

但唯一不確定的卻是毛利率指標，2020年祥生控股的結算毛利率為18.1%，較2019年有所下降。

不過，根據祥生控股集團副總裁兼首席財務官談銘恒在業績會現場披露的信息，可以預判2020年的毛利率很可能是最近幾年的底部。按照去年祥生控股的銷售單價和拿地成本，實際毛利率很有可能會觸底反彈。

根據談銘恒的介紹，2020年祥生控股的單位結轉單價為11100元/平米，而結轉項目的拿地時間則多是2017年下半年和2018年的。拿地價格較高，但售價因為限價，相對便宜。尤其是，當時為了策略性進入新的二線核心城市，增加了業務拓展的成本，導致了2020年結轉的利潤偏低。

但是2020年，祥生控股的實際銷售毛利率已有回升趨勢。首先，合約銷售單價已經已經超過13000元/平米，但拿地成本卻只是和2018年接近，如此一來就為毛利的提升帶來空間。此外，營運效率的提升，讓成本管控實現了非常明顯的成效。特別是多元化的融資渠道，進一步降低融資成本。2020年融資成本中已出現下降趨勢。

據公告，祥生2020年的權益合約銷售均價為13781元/平方米，較2019年增長22%，但收購地塊的平均成本卻僅為每平方米4837元。如果祥生后續能通過提升運營效率，有效嚴控各項開發成本，公司未來還有機會進一步提升毛利水平。

新政策將讓祥生受益

去年下半年出臺的融資“三條紅線”以及今年2月份出臺的22個城市集中供地政策，是今年業績會上，房企普遍被問到的問題。

對上述問題，祥生控股集團執行董事兼行政總裁陳弘倪表示，三條紅線的出臺是希望企業更好進行風險管控，優化自身債務結構和融資結構，保證現金流安全。祥生因此，非常支持三條紅線的政策。

祥生控股集團副總裁兼首席財務官談銘則進一步指出，祥生正在積極改善自身的債務結構，未來將通過多元化的拿地，加大合作開發的力度，增強股權融資比例以及加強資本市場的融資力度，調整債務期限結構;改善經營效率，控制合理控制支出，加大還款力度，提升現金流等方式早日達到“綠檔”要求。

對二十二個城市的集中供地政策，祥生控股集團執行董事兼副總裁韓波則認為是祥生的“利好”。

一方面，祥生能夠獲取更加全面詳細的拿地信息，特別針對目前還未進入的重點城市，能夠在短時間內聚焦整個城市的土地情況，對所有地塊進行積極的評判，并且在擬進入城市前做出完整的布局思考。

另一方面，以合作開發起家并主要通過合作開發發展的祥生，能夠借機擴大合作開發規模和，提升行業合作開發比例。以祥生在內的30強房企，能夠在這一輪政策調整中獲得更多的發展機會。

事實上，很多投資者都看好祥生長期盈利的趨勢。招銀國際、建銀國際等各大投行，基于對祥生的持續增長能力、全國土地布局與財務健康水平等的長期看好，紛紛授予祥生首次買入評級。

公開信息顯示，自3月15日起祥生控股集團已正式納入深港通下的港股通股票名單并生效，亦體現出資本市場對其財務穩定性、安全性與成長性的高度認可。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎!此文僅供參考，不作買賣依據。

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