物管行業(yè)迎政策東風 宋都服務料成新股“新星”

發(fā)改委、住建部等十部門周二發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》,要求加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè),推動物業(yè)服務向高質量和多樣化升級,并鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸。消息刺激一眾物管股全線瘋漲,碧桂園服務(6098.HK)、融創(chuàng)服務(1516.HK)、保利物業(yè)(6049.HK)、新城悅服務(1755.HK)今日齊升逾一成。正在招股的宋都服務(9608.HK)亦有望借政策東風,成為2021年首批叩開港交所大門的物管“新星”。

去年港股迎來了物管公司上市潮,據(jù)統(tǒng)計,年內已有16家物管公司上市,雖則物管股下半年處于調整期,股價回落不少,但行業(yè)基本面無大變化,加上行業(yè)分拆已大致完成,再疊加政策利好催化,資金有重新回流跡象。碧桂園服務、保利物業(yè)等龍頭股已先行炒起,要在板塊中尋寶,正在招股的宋都服務可說比已上市的物管股平均PE低,是不錯的選擇。

宋都服務1995年在杭州成立,經過25年在長三角地區(qū)的深耕,公司在物業(yè)管理領域積累了豐富的行業(yè)經驗和優(yōu)質的品牌口碑,業(yè)內排名也逐年上升。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2020年在中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第56,與前幾年相比呈階梯式上升。

長三角地區(qū)的經濟優(yōu)勢和人口優(yōu)勢,能夠給予物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展的平臺,公司的業(yè)務也表現(xiàn)亮眼。按純利計,宋都服務在杭州排名第5,在浙江省排名第7。

收入凈利逐年增長

本次香港上市,公司通過紅籌機構,以境外公司宋都服務為上市主體,境內公司宋都物業(yè)為實際運營主體為發(fā)行架構,其中主要附屬公司宋都嘉和負責長租酒店業(yè)務、鴻都信息主要負責社區(qū)信息化開發(fā)、杭州和瑞主要承接未來社區(qū)管理服務。

2020年6月30日,宋都物業(yè)在中國的14個城市設有9家附屬公司及15家分公司,大多數(shù)位于浙江省。公司管理物業(yè)33項,其中包括16項住宅物業(yè)和17項非住宅物業(yè),在管建筑面積約640萬平方米。

公司的業(yè)務線分為四條:物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務及包括酒店業(yè)務及長租公寓業(yè)務的其他業(yè)務。

其中,非業(yè)主增值服務主要面向房地產開發(fā)商,提供咨詢服務、銷售協(xié)助服務及交付前服務;而社區(qū)增值服務則面向業(yè)主及住戶,提供包括物業(yè)維修及養(yǎng)護、廢物清潔、收取公用事業(yè)費用、裝修裝飾及社區(qū)空間服務。

由此可見,宋都服務的業(yè)務開展從地產開發(fā)階段就開始介入,協(xié)助房企銷售;物業(yè)交付后,公司圍繞業(yè)主社區(qū)服務,為業(yè)主和住戶提供物業(yè)管理和社區(qū)增值服務。

這種從早期介入的方式能夠使公司獲得兩方面的優(yōu)勢:一方面是較早與地產開發(fā)商建立業(yè)務聯(lián)系,可在房產開發(fā)的早期輸入社區(qū)管理的規(guī)劃和經驗;另一方面可以增強與開發(fā)商的關系,于開發(fā)早期建立長期有效的合作,從而比競爭對手更具先發(fā)優(yōu)勢。

相應地,公司主要客戶群體也是圍繞整個業(yè)務模式中的地產開發(fā)商、業(yè)主等。公司的主要供應商則是為社區(qū)提供增值服務的分包商。

過去幾年,隨著在管建筑面積增加,宋都服務業(yè)績逐年增長,總收益由2017年的8400萬元增至2018年的1.33億元,再增加至2019年的2.22億元,三年復合年增長率約為62.8%。2020年前6個月,該公司總收益為1.16億元,同比增長25%。

收入構成方面,今年上半年,以上四項業(yè)務的收入占比分別為51%、27.1%、16.8%、5.1%。與2017年相比,物業(yè)管理服務占總收入的比重明顯下降,增值服務占比上升,收入結構更加平衡。

而在毛利率方面,宋都服務在2017年、2018年及2019年的毛利率相對穩(wěn)定,分別為29.7%、28.3%及29.2%。2020年前6個月的毛利率為27.6%,主要因社保減免,員工成本減少,毛利率同比上升0.5個百分點。

在物業(yè)管理公司中,社區(qū)增值服務的毛利率向來是最高的,宋都服務也不例外,2017年曾高達70.2%,但近兩年由于毛利率相對較低的裝修裝飾服務收益增加,社區(qū)增值服務整體毛利率有所下降,不過這并非運營能力導致,未來仍有可能回升。

對應期內,凈利潤分別為1396.5萬、2088.9萬、3514.2萬,今年上半年為1619萬,亦隨收入保持逐年上升趨勢。

背靠宋都股份,同時外拓能力顯著提升

物管行業(yè)作為地產行業(yè)的子行業(yè),大部分物管公司背后都有一家地產母公司,宋都服務背后關系密切的房企為宋都股份集團。

根據(jù)招股書顯示,宋都服務由俞建午通過家族信托控制其95%股權,而俞建午正是宋都股份的創(chuàng)始人、董事長兼總裁。

依靠母公司輸送物業(yè)管理面積是宋都服務的增長方式之一。公司大部分在管物業(yè)由宋都股份獨立或合作發(fā)開,宋都股份銷售面積增長必然會帶動公司管理物業(yè)規(guī)模的增加,目前公司與宋都股份有18個已簽訂的物業(yè)管理項目在規(guī)劃中,未來隨著項目落地,將逐漸貢獻業(yè)績。

2017年、2018年、2019年及2020年上半年,公司來自宋都股份的收益分別約為5870萬、6870萬、8770萬、4150萬元,分別占公司物業(yè)管理服務總收益的98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。絕對金額隨著規(guī)模的擴大而增長,但占比呈下降趨勢,反映公司業(yè)務能力增強的同時,對關聯(lián)公司的依賴在減少。

另一方面,宋都服務的外拓能力也在加強,最明顯的例子是,自2017年以來,公司的第三方拓展面積由5萬方,迅增擴張至截止2020年6月30日的260萬方。

期內,公司來自獨立第三方房地產開發(fā)商的物業(yè)管理服務收益占比從1.8%顯著上升至30.3%。不過來自第三方的增值服務收入占比還比較低,說明有較大的增長潛力。

在區(qū)域拓展上,宋都服務也不局限于杭州,依托母公司的發(fā)展及自身的外拓能力,公司在杭州之外的長三角地區(qū)布局逐漸鋪開。

服務質量和口碑也是物管公司得以持續(xù)擴張的核心,這一點正是宋都服務的競爭優(yōu)勢之一。據(jù)了解,宋都服務是工信部認定的中國領先AIoT社區(qū)運營商、全國第一批24個未來社區(qū)城市服務商之一。此外,公司還與行業(yè)協(xié)會共同撰寫了城市服務白皮書,在城市服務領域絕對走在全國前列。

在新業(yè)務模式探索方面,宋都服務成立了獨立運營的專注老舊小區(qū)市場的全資子公司,并且業(yè)務模式探索基本完成,面向每年40億老舊小區(qū)市場,已經具有成熟運營能力,由此公司獲評全國物業(yè)企業(yè)城市運營5強。

抓取機遇,坐上行業(yè)高增長的快車

目前,物業(yè)管理行業(yè)仍處于景氣度上升時期。據(jù)東方證券統(tǒng)計,2015年以來,房地產竣工與新開工、銷售數(shù)據(jù)背離,從2019年開始行業(yè)將進入竣工大周期,2019年-2022年潛在的商品房平均竣工面積可達14億平方米,未來幾年規(guī)模仍會持續(xù)加快的增長。

2019年行業(yè)規(guī)模預計已經超過萬億(含增值服務),根據(jù)東方證券測算,到2030年,物管行業(yè)管理面積將達到約369億平米,基礎物管物業(yè)市場規(guī)模達1.7 萬億,行業(yè)總規(guī)模(基礎服務+增值服務)約2.5萬億。換句話說,物業(yè)是萬億級別賽道,未來還有翻倍空間。

在行業(yè)高速增長的背景下,宋都服務抓住機遇,加速擴張的步伐。根據(jù)招股書,公司將通過多渠道擴張,加大在長三角地區(qū)的市場份額;利用先進技術創(chuàng)建智慧社區(qū),并開發(fā)移動應用程序優(yōu)化業(yè)務模式,以提高成本效益;探索及擴展服務種類,滿足客戶的需求,提升收益基礎;擴大長租公寓業(yè)務;進一步加強風險管理及內控系統(tǒng);持續(xù)吸引、招聘、培養(yǎng)及挽留人才?？梢灶A見,赴港IPO將是公司的新起點。

2019年-2020年上半年,物業(yè)股高歌猛進,氣勢如虹,背后的主要邏輯之一是竣工大周期給物業(yè)股帶來高成長性和確定性的預期。大約8月份開始經過四個月的回調后,物業(yè)板塊有重新復蘇的跡象,未來有強盈利能力和高成長性的物業(yè)公司有機會跑贏行業(yè),宋都服務或是其中之一。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎!此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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