熱點城市“打新潮”能否降溫？

“吃完午飯，一看新聞，固定資產少了200萬元。”2月8日，深圳業主的一句話被廣泛引用。當天，深圳住建局宣布正式建立二手房成交參考價格發布機制，并以住宅小區為區域網格單元，細化到深圳市3595個住宅小區。此舉被視為洶涌的樓市“打新潮”下，官方引導市場理性交易的調控新舉措。

從北京三部門約談自媒體大V，到上海執行新房搖號“積分制”，再到如今深圳發布二手房成交參考價格，2021年開年，一、二線熱點城市的樓市調控正持續加碼。

深圳二手房平臺清空房源掛牌價

“太古城北，暫無報價。”“華潤城潤府一期，暫無報價。”“萬科城市花園，暫無報價。”點開鏈家深圳二手房網，購房人在房源報價欄看到的全是空白。有經紀人說，超過參考價的房源不能對外展示，他們正在一套套關閉這些房源的價格信息。

經紀人口中的“參考價”，是2月8日深圳建立的新制度——二手房成交參考價格發布機制。按照深圳市住建局的介紹，二手房成交參考價格是深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成的全市住宅小區二手住房成交參考價格，目的是引導市場理性交易和房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，穩定市場預期。

二手房成交參考價未來如何運行？深圳市住建局尚未透露，但2月9日，記者發現，包括鏈家、中原、貝殼找房等多個平臺均已清空二手房房源報價。

引導價格預期降低購房杠桿

“賣價可以不往高了掛，但業主打折賣是不可能的。” 3595個住宅小區的價格公布后，多數業內人士都指出，官方給出的參考價比市場實際成交價格要低，尤其是熱點小區指導價普遍相當于市場價的7折。以“網紅”小區華潤城潤府為例，該小區一期、二期、三期的成交參考價均是13.2萬元/平方米，而鏈家網上此前的業主掛牌均價都在18萬元/平方米上下。

“深圳樓市去年出現的一個顯著問題就是一、二手房價格倒掛。”深圳市經濟學會副會長鄧志旺指出，此前深圳的調控政策大部分是針對新房，這次針對二手房做了一個指導價，有利于整個市場形成一個穩定的預期。

記者注意到，如果拿華潤城潤府三期13.2萬元/平方米的參考價與華潤城潤府四期新盤開盤時13萬元/平方米的均價相比，價差已幾乎可以忽略不計。

多位專家也指出，二手房成交參考價格發布機制更重要的深意是，未來可能會引導商業銀行參考成交參考價來合理發放二手住房貸款，降低購房杠桿，當買房人需要支付更多首付時，房屋成交量也就會趨于降溫。

2020年下半年，深圳樓市的確很熱。這種熱度，除了表現在洶涌的“打新潮”外，二手房市場也是量價齊升。根據深圳市房地產中介協會統計的網簽數據，2020年全年深圳二手房網簽（含自助）120295套，與2019年相比高出17.3%。如剔除自助網簽的部分，2020年網簽量更是創下自2016年有統計數據以來的新高。

落實“房住不炒”政策打“補丁”

2021年剛開始，樓市就踩了急剎車，加碼調控政策的可不止深圳。

1月27日，杭州發布調控升級新政，提高限購門檻，明確落戶杭州未滿5年的家庭限購1套住房。

2月3日，北京市住建委、市網信辦、北京銀保監局三部門對5家自媒體進行集中約談，要求其在推出涉及房地產市場文章時，不得背離“房住不炒”定位，不得通過各種方式制造購房恐慌情緒，不得臆測調控政策走向或趨勢等。

2月6日，上海也正式執行新房搖號“積分制”，首批開盤的3個新房項目全部采用積分排序，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。

“開年多城市釋放樓市調控加碼信號，主要原因在于區域樓市升溫明顯，引導了市場偏熱的預期。”在諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙看來，調控收緊主要是結合市場情況落實“房住不炒”，方向上也延續了以往填補政策漏洞、加強限購限售和保障無房家庭購房的模式，根本目的在于抑制投機，“預計后續仍有城市跟進調控升級，哪些城市的市場熱度高以及房價漲幅明顯就會出現政策收緊”。

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